{"id":10521,"date":"2026-09-11T09:22:14","date_gmt":"2026-09-11T07:22:14","guid":{"rendered":"https:\/\/luxcenture.com\/?p=10521"},"modified":"2026-09-13T11:34:11","modified_gmt":"2026-09-13T09:34:11","slug":"lex-koller-bewilligungsverfahren","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/luxcenture.com\/de\/lex-koller-bewilligungsverfahren\/","title":{"rendered":"Immobilienkauf innerhalb des Lex Koller Kontingents"},"content":{"rendered":"\t\t
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Kauf innerhalb des Lex Koller Kontingents<\/h2>

Ein praktischer Leitfaden zum Bewilligungsverfahren im Wallis und in Graub\u00fcnden<\/em><\/p>

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Das Lex Koller Bewilligungsverfahren ist die praktische H\u00fcrde hinter allem, was unsere ersten beiden Artikel dieser Serie behandelt haben. In unserem ersten Artikel wurde erl\u00e4utert, was die Lex-Koller-Reform von 2026 vorsieht. Unser zweiter Artikel befasste sich mit den Daten und zeigte genau auf, wo das Kontingentsystem die Preise beeinflusst \u2013 vor allem im Wallis und in Graub\u00fcnden. Dieser dritte Artikel richtet sich an alle, die diese beiden Artikel gelesen haben und sich nun eine ganz konkrete Frage stellen: Wenn ich eine Ferienimmobilie in Verbier, Crans-Montana, St. Moritz oder Davos erwerben m\u00f6chte, wie sieht der Ablauf konkret aus, und wo stolpern K\u00e4ufer am h\u00e4ufigsten? <\/p>

Der folgende Text stellt keine Rechtsberatung dar; jeder Fall weist seine eigenen Besonderheiten auf, und unser Beratungsteam pr\u00fcft jeden einzelnen Fall individuell. Es handelt sich jedoch um eine anschauliche Erl\u00e4uterung der Abl\u00e4ufe, die f\u00fcr K\u00e4ufer verfasst wurde, die mit dem Schweizer System noch nicht vertraut sind.<\/p>

Schritt 1: Vergewissern Sie sich, dass Sie tats\u00e4chlich eine Bewilligung ben\u00f6tigen<\/h2>

Nicht jeder ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer ben\u00f6tigt eine Lex-Koller-Bewilligung. EU- und EFTA-B\u00fcrger mit Wohnsitz in der Schweiz k\u00f6nnen in der Regel uneingeschr\u00e4nkt eine Hauptwohnung erwerben, und Personen mit einer Aufenthaltsbewilligung der Kategorie C werden in Bezug auf Immobilien wie Schweizer Staatsb\u00fcrger behandelt. Die Regelung gilt vor allem f\u00fcr K\u00e4ufer ohne Wohnsitz in der Schweiz, die eine Ferienwohnung erwerben m\u00f6chten, sowie f\u00fcr eine Handvoll weiterer, genau definierter Kategorien. <\/p>

Wenn ein Verkauf beantragt wird, f\u00fchrt das Grundbuchamt eine erste Pr\u00fcfung durch. Ist die Befreiung offensichtlich, wird das Verfahren ohne weitere Pr\u00fcfung fortgesetzt. Ist dies nicht der Fall oder \u00fcberschreitet die Grundst\u00fccksfl\u00e4che 3.000 Quadratmeter, wird die Akte an die kantonale Bewilligungsbeh\u00f6rde weitergeleitet, die letztendlich dar\u00fcber entscheidet, ob und unter welchen Bedingungen eine Bewilligung erteilt werden kann. <\/p>

Schritt 2: Informieren Die Zahlen kennen, bevor man sucht<\/h2>

Das Wallis verf\u00fcgt mit 330 Genehmigungen \u00fcber die gr\u00f6sste j\u00e4hrliche Zuteilung des Landes. Graub\u00fcnden folgt mit 290. Im Jahr, f\u00fcr das die detailliertesten Zahlen vorliegen, nutzte das Wallis etwa 233 seiner Genehmigungen und Graub\u00fcnden etwa 209, was jeweils fast drei Vierteln der Kapazit\u00e4t entspricht. Dies ist jedoch keine feste Regel. W\u00e4hrend des Abschwungs im Jahr 2011 sank die Nachfrage in Graub\u00fcnden so stark, dass die Quote des Kantons eine Zeit lang weitgehend ungenutzt blieb. In den Boomjahren Mitte der 2000er Jahre gab es Berichten zufolge allein im Wallis eine Warteliste mit mehreren hundert Antragstellern, die in einem einzigen Jahr leer ausgingen. <\/p>

Die Lehre daraus ist einfach: Die Aussch\u00f6pfung der Kontingente folgt der allgemeinen Marktentwicklung. In einem starken Jahr kann eine versp\u00e4tete Beantragung bedeuten, dass man auf die Zuteilung des folgenden Jahres warten muss. Ein fr\u00fchzeitiger Beginn des Genehmigungsverfahrens, idealerweise bereits bei der Identifizierung einer Immobilie und nicht erst nach Unterzeichnung des Kaufvertrags, bietet den gr\u00f6\u00dften Spielraum. <\/p>

Schritt 3: Halten Sie sich an die Gr\u00f6ssenbeschr\u00e4nkungen<\/h2>

Bundesvorschriften legen f\u00fcr die Genehmigung eines Ferienhauses eine Standard-Obergrenze f\u00fcr die Netto-Wohnfl\u00e4che von 200 Quadratmetern und eine Obergrenze f\u00fcr die Grundst\u00fccksfl\u00e4che von 1.000 Quadratmetern fest. K\u00e4ufer mit einem nachgewiesenen Bedarf \u2013 beispielsweise aufgrund einer gr\u00f6\u00dferen Familie \u2013 k\u00f6nnen ohne gr\u00f6ssere Schwierigkeiten bis zu 250 Quadratmeter Wohnfl\u00e4che und 1.500 Quadratmeter Grundst\u00fccksfl\u00e4che bewilligt bekommen. Dar\u00fcber hinaus wird die Genehmigung erheblich schwieriger und wird von Fall zu Fall gepr\u00fcft. Wer auf der Suche nach einem grossen Chalet in Verbier oder einem grossz\u00fcgigen Grundst\u00fcck oberhalb von St. Moritz ist, sollte dies von Anfang an ber\u00fccksichtigen, nicht erst, nachdem man sich in ein Objekt verliebt hat. <\/p>

Schritt 4: Die Nutzungsbedingungen verstehen<\/h2>

Eine Lex-Koller-Ferienhausbewilligung ist an eine wesentliche Bedingung gekn\u00fcpft. Der Eigent\u00fcmer muss die Immobilie jederzeit pers\u00f6nlich nutzen k\u00f6nnen. Eine ganzj\u00e4hrige Vermietung, also die faktische Nutzung als Mietinvestition, ist nicht zul\u00e4ssig. Eine zeitweise oder saisonale Vermietung w\u00e4hrend der Wochen, in denen der Eigent\u00fcmer die Immobilie nicht selbst nutzt, ist hingegen zul\u00e4ssig. Genau so nutzen die meisten Eigent\u00fcmer in Verbier oder im Engadin ihre Immobilien tats\u00e4chlich: als Mischung aus Wochen zur Eigennutzung und verwalteten Vermietungswochen. Dies ist ein sinnvoller Mittelweg, doch das Recht auf Eigennutzung muss tats\u00e4chlich bestehen bleiben und darf nicht nur auf dem Papier stehen. <\/p>

Schritt 5: Gestalten Sie den Kaufvertrag entsprechend der Genehmigung<\/h2>

In der Praxis wird der notariell beurkundete Kaufvertrag unter der aufschiebenden Bedingung unterzeichnet, dass die Lex-Koller-Genehmigung erteilt wird. Das Eigentumsrecht geht erst dann \u00fcber, und die Eintragung im Grundbuch wird erst dann abgeschlossen, wenn diese Bedingung erf\u00fcllt ist. Die Bearbeitungszeit variiert je nach Kanton und Jahreszeit, doch sollten K\u00e4ufer davon ausgehen, dass sie sich \u00fcber mehrere Wochen bis hin zu einigen Monaten erstreckt, nicht nur \u00fcber Tage. Dies sollte unbedingt in jeden Zeitplan f\u00fcr die Finanzierung, Renovierungspl\u00e4ne oder einen angestrebten Einzugstermin einkalkuliert werden. <\/p>

Was kann schiefgehen?<\/h2>

Die meisten abgelehnten oder verz\u00f6gerten Antr\u00e4ge lassen sich auf eine kleine Anzahl von Ursachen zur\u00fcckf\u00fchren. Die Immobilie \u00fcberschreitet die Gr\u00f6ssenbeschr\u00e4nkungen ohne dokumentierte Begr\u00fcndung. Der K\u00e4ufer oder dessen Berater versucht, den Kauf \u00fcber eine Gesellschaft oder einen Trust zu strukturieren, die bzw. der die Anforderung der pers\u00f6nlichen Nutzung nicht erf\u00fcllt. Der Antrag geht in einem starken Jahr zu sp\u00e4t ein, nachdem die kantonale Quote bereits ausgesch\u00f6pft ist. Oder der K\u00e4ufer plant, m\u00f6glicherweise ohne sich dessen bewusst zu sein , die Immobilie dauerhaft zu vermieten, anstatt sie selbst zu nutzen, was von vornherein mit den Bewilligungsbedingungen unvereinbar ist. All dies l\u00e4sst sich durch die richtige Beratung vermeiden \u2013 und zwar vor der Abgabe eines Angebots, nicht danach. <\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\"VillaStMoritz\"\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t
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Wallis und Graub\u00fcnden Seite an Seite<\/h2>

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Wallis<\/strong><\/p><\/td>

Graub\u00fcnden<\/strong><\/p><\/td>

Was das bedeutet<\/strong><\/p><\/td><\/tr>

Jahresquote<\/p><\/td>

330 Genehmigungen<\/p><\/td>

290 Genehmigungen<\/p><\/td>

Die beiden h\u00f6chsten kantonalen Zuweisungen im Land<\/p><\/td><\/tr>

Typische Verwendung<\/p><\/td>

Etwa 233 Genehmigungen wurden im zuletzt ver\u00f6ffentlichten detaillierten Jahr vergeben, das sind etwa sieben von zehn<\/p><\/td>

Etwa 209 Genehmigungen wurden im selben Jahr genutzt, was einer \u00e4hnlichen Quote entspricht<\/p><\/td>

Beide Stauseen sind in den meisten Jahren nahezu vollst\u00e4ndig gef\u00fcllt, obwohl die Nutzung in schw\u00e4cheren Jahren, wie beispielsweise 2011, stark zur\u00fcckgegangen ist<\/p><\/td><\/tr>

Obergrenze f\u00fcr die Netto-Wohnfl\u00e4che<\/p><\/td>

200 Quadratmeter, bei nachweislichem Bedarf bis zu 250<\/p><\/td>

200 Quadratmeter, bei nachweislichem Bedarf bis zu 250<\/p><\/td>

Ein im Rahmen des BewG festgelegter nationaler Standard, keine kantonale Entscheidung<\/p><\/td><\/tr>

Obergrenze f\u00fcr die Landfl\u00e4che<\/p><\/td>

1.000 Quadratmeter, bis zu 1.500 bei nachweislichem Bedarf<\/p><\/td>

1.000 Quadratmeter, bis zu 1.500 bei nachweislichem Bedarf<\/p><\/td>

Gleiche nationale Norm<\/p><\/td><\/tr>

Mietregelung<\/p><\/td>

Die private Nutzung muss das ganze Jahr \u00fcber m\u00f6glich bleiben; eine zeitweise Vermietung ist zul\u00e4ssig<\/p><\/td>

Es gilt dieselbe Regel<\/p><\/td>

Keine dauerhafte Ganzjahresvermietung<\/p><\/td><\/tr><\/tbody><\/table>

Warum es schwieriger werden k\u00f6nnte<\/h2>

Der Reformvorschlag des Bundesrats f\u00fcr das Jahr 2026, der vom 15. April bis zum 15. Juli 2026 in die Vernehmlassung geht, schlie\u00dft nicht nur die L\u00fccken bei Gewerbeimmobilien und b\u00f6rsennotierten Fonds, die wir in unserem vorherigen Artikel behandelt haben. Er sieht zudem vor, die j\u00e4hrlichen kantonalen Kontingente f\u00fcr Ferienwohnungen selbst zu senken und gleichzeitig die damit verbundenen Bedingungen zu versch\u00e4rfen. Im Falle einer Verabschiedung w\u00fcrde das oben beschriebene Verfahren sowohl im Wallis als auch in Graub\u00fcnden f\u00fcr eine geringere Anzahl von Bewilligungen pro Jahr gelten, was das Zeitfenster f\u00fcr K\u00e4ufer wahrscheinlich noch weiter verk\u00fcrzen und fr\u00fchzeitige, gut vorbereitete Antr\u00e4ge wertvoller denn je machen w\u00fcrde. <\/p>

Der Vorschlag muss noch vom Parlament verabschiedet werden, und f\u00fcr K\u00e4ufer \u00e4ndert sich heute noch nichts. Wer jedoch ernsthaft \u00fcberlegt, eine Ferienimmobilie in einem Kanton mit Quotenbeschr\u00e4nkungen zu erwerben, hat allen Grund, nicht auf unbestimmte Zeit auf Bedingungen zu warten, die m\u00f6glicherweise noch strenger werden. <\/p>

H\u00e4ufig gestellte Fragen<\/h2>

Ben\u00f6tige ich eine Lex-Koller-Genehmigung, wenn ich bereits einen Wohnsitz in der Schweiz habe?<\/p>

In der Regel gilt dies nicht f\u00fcr einen Hauptwohnsitz. Die Genehmigungspflicht richtet sich an K\u00e4ufer ohne Wohnsitz in der Schweiz, die eine Ferienwohnung erwerben m\u00f6chten, sowie an bestimmte andere, genau definierte Personengruppen. Einwohner der EU und der EFTA sowie Inhaber einer C-Bewilligung werden in diesem Zusammenhang grunds\u00e4tzlich wie Schweizer Staatsb\u00fcrger behandelt. <\/p>

Wie lange dauert das Genehmigungsverfahren nach dem Lex Koller?<\/strong><\/p>

Dies ist je nach Kanton und Jahreszeit unterschiedlich; K\u00e4ufer sollten jedoch zwischen der Unterzeichnung des Kaufvertrags und dem Erhalt der Genehmigung mit einem Zeitraum von mehreren Wochen bis zu einigen Monaten rechnen, da der Eigentums\u00fcbergang erst mit der Erteilung der Genehmigung rechtskr\u00e4ftig wird.<\/p>

Darf ich eine Ferienwohnung vermieten, die ich mit einer Lex-Koller-Genehmigung erworben habe?<\/strong><\/p>

Nur in regelm\u00e4\u00dfigen Abst\u00e4nden. Sie m\u00fcssen jederzeit in der Lage sein, die Immobilie selbst zu nutzen; daher ist eine ganzj\u00e4hrige Vollzeitvermietung mit der Genehmigung nicht vereinbar. Eine saisonale Vermietung in den Wochen, in denen Sie die Immobilie nicht selbst nutzen, wird in der Regel akzeptiert. <\/p>

Was geschieht, wenn die kantonale Quote zum Zeitpunkt meines Antrags bereits ausgesch\u00f6pft ist?<\/strong><\/p>

Sie warten auf die Zuteilung f\u00fcr das folgende Jahr. Dies ist in starken Jahren bereits vorgekommen, weshalb eine fr\u00fchzeitige Bewerbung \u2013 sobald eine Immobilie gefunden wurde \u2013 wichtiger ist, als viele K\u00e4ufer erwarten. <\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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\n\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\tLex Koller 2026: Was die vorgeschlagenen \u00c4nderungen bedeuten<\/span>\n\t\t\t\t\t<\/span>\n\t\t\t\t\t<\/a>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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\n\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\tLex Koller in Zahlen<\/span>\n\t\t\t\t\t<\/span>\n\t\t\t\t\t<\/a>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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\n\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\tImmobilienbesitz in der Schweiz: Ein umfassender Leitfaden f\u00fcr internationale K\u00e4ufer aus der EU\/EFTA und aus Nicht-EU-L\u00e4ndern<\/span>\n\t\t\t\t\t<\/span>\n\t\t\t\t\t<\/a>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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