Wohin entwickelt sich der Markt für Luxusimmobilien?

Wohin entwickelt sich der Markt für Luxusimmobilien?

Einführung

Nach einem aussergewöhnlichen Lauf treten Luxusimmobilien nun in eine anspruchsvollere Phase ein: Die Liquidität verzweigt sich, die Mieten übernehmen mehr und mehr die Hauptlast, und politische Signale sind wichtiger als Schlagzeilen. In diesem Ausblick durchdringe ich das Rauschen und zeige auf, wo sich der Markt abkühlt, wo die Dynamik lediglich nachlässt und wo sich in aller Stille neue Gelegenheiten ergeben, wobei ich mich besonders auf Dubai und die Schweiz konzentriere.

Gibt es Anzeichen für eine Abkühlung - und bei welchen Immobilienarten?

Ja, aber es ist selektiv.

• Bei Luxusimmobilien (z.B. 10-50 Mio. $+) sind die Vermarktungszeiten länger und die Preisdisziplin der Käufer grösser. In den USA dauerte der Verkauf von Immobilien am oberen Ende der Skala ~4x länger als der Verkauf eines durchschnittlichen Hauses im Jahr 2024, wobei viele Objekte anfangs um bis zu 25% überbewertet waren - ein klassisches Zeichen dafür, dass ambitionierte Preise auf eine geringere Nachfrage treffen.
• Erstklassige städtische Eigentumswohnungen haben im Grossen und Ganzen ihren Wert gehalten, aber das Wachstum des Kapitalwerts hat an Schwung verloren, während die Spitzenmieten die Hauptlast tragen (Anlegerrenditen spielen wieder eine Rolle). Im 1. Halbjahr 2025 verzeichnete Savills in den Städten der Welt ein Kapitalwachstum von +0,7% gegenüber einem Wachstum der Spitzenmiete von +2%.
• Steuerliche und politische Unsicherheiten sorgen für Gegenwind im oberen Segment. In Grossbritannien haben Spekulationen über eine Reform der Grundsteuer die Nachfrage nach Häusern über 1 Mio. £ gedämpft, auch wenn sich die übrigen Segmente als widerstandsfähiger erwiesen haben.

Fazit: Die Liquidität verzweigt sich. Erstklassige Objekte (A+ Standorte, neu oder frisch renoviert, Seltenheitswert) finden immer noch Bieter; „B“-Qualität zu „A“-Preisen ist der Bereich, in dem sich die Abkühlung zuerst bemerkbar macht.

Wo lässt die Kursdynamik nach - oder wird sogar negativ?

• Das globale Prime-Wachstum ist bescheiden und uneinheitlich. Der Prime Global Cities Index von Knight Frank zeigt ein jährliches Wachstum von +2,8% bis März 2025. Das ist positiv, liegt aber unter dem langfristigen Trend, und ein erheblicher Anteil der Märkte stagniert oder ist rückläufig.
• Hongkong ist der herausragende Verlierer in der Rangliste der Spitzenwerte für 2025. Die Spitzenpreise fielen bis zum 2. Quartal - dies spiegelt höhere Zinsen, politische Kurswechsel und eine schwache Stimmung wider – neben einem allgemeinen mehrjährigen Einbruch des Immobilienmarktes.
• Selektive Abkühlung im US-Sonnengürtel und „Pandemie-Gewinner“ an der Küste. Breitere US-Indizes zeigen Mitte 2025 eine Verlangsamung des Preiswachstums, wobei einige Metropolen wie Miami und Tampa regelrechte Rückgänge verzeichnen - im Gegensatz zu dem immer noch stabilen New York/Chicago.

Welche Regionen sind noch im Entstehen begriffen?

• Südeuropas Top-Städte steigen aufgrund des Lebensstils, des relativen Wertes in € und der einfacheren Wohnsitz-/Steuerregelungen weiter an: Für Madrid, Barcelona und Lissabon wird bis 2025 ein weiterer Anstieg der Spitzenpreise prognostiziert.
• Mailand gilt als Europas Nutzniesser der Post-Brexit- und Post-Non-Dom-Phase - Pauschalsteueranreize ziehen Kapital und Führungskräfte an und erhöhen die Spitzenwerte in den Kernbezirken.
• In Stockholm und in Teilen der nordischen Länder verbessern sich die Prognosen für die Spitzenwerte nach früheren Korrekturen, und es wird ein erneutes Wachstum bis 2025 erwartet.

Was ist das Besondere an Dubai und der Schweiz?

Dubai: Hohe Nachfrage der Endverbraucher + begrenztes Angebot an erstklassigen Produkten

Dubai bleibt der eindeutigste Wachstumsausreisser in der globalen Spitzenklasse. Nach einem kräftigen Aufschwung zwischen 2020 und 2024 (Anstieg der Spitzenwerte und des Transaktionsvolumens) wird für 2025 ein weiteres, wenn auch bescheideneres Preiswachstum (~+5%) erwartet. Zwei strukturelle Faktoren sind dafür ausschlaggebend: (1) ein grösserer Anteil echter Endverbraucher (weniger spekulative Abwanderung) und (2) ein begrenztes Angebot an neuen Spitzenimmobilien in den begehrtesten Vierteln der Stadt. Umfragen zeigen auch, dass HNWI beabsichtigen, Grundstücke in Dubai zu kaufen oder sogar zu erwerben, um dort zu bauen.

Schweiz: Knappheit, Stabilität - und rechtliche Beschränkungen, die den Wert schützen

Der Schweizer Luxusmarkt zeichnet sich durch harte Knappheit (knapper Leerstand, begrenztes Bauland), eine sichere Währung und klare gesetzliche Leitplanken (Lex Koller) aus, die die ausländische Nachfrage begrenzen und dazu beitragen, die Preissetzungsmacht in den begehrtesten Gegenden zu erhalten. Abgesehen davon zeigen die Daten, dass sich das Luxussegment auf ~+1,2% Preiswachstum im Jahr 2024 abgekühlt hat, bevor es sich im Frühjahr 2025 stabilisierte - es geht also um Widerstandsfähigkeit, nicht um Überschwang. Für Gebietsfremde sind aufgrund der Lex Koller (Bundesgesetz) Genehmigungen erforderlich, und sie schränken ein, wo und was Sie kaufen können, insbesondere für Zweitwohnungen - ein weiterer Grund, warum erstklassige Schweizer Vermögenswerte auf lange Sicht ihren Wert behalten.

Wohin gehen wir also?

Unsere Prognose für 2025-26:

1. Sanfte Landung, nicht freier Fall in der globalen Spitzenklasse: langsameres Kapitalwachstum, festere Mieten und längere Verkaufszyklen an der Spitze.
2. Politik und Steuersysteme sind wichtiger denn je (das Vereinigte Königreich und Teile Asiens zeigen, wie empfindlich die Hauptnachfrage auf steuerliche Signale und Abkühlungsmassnahmen reagiert).
3. Die Gewinner: Dubai; Schweizer Kernmärkte (Genf/Zürich und die wichtigsten Alpen-/Seemärkte); südeuropäische Hauptstädte, die Lifestyle + Wert bieten; ausgewählte nordische Rebounds.
4. Beobachtungsliste: Märkte, in denen Ultra-Prime-Verkäufer immer noch Preise aus der Pandemie-Ära testen; Städte mit steigenden Beständen und nachlassender Zuwanderung; Hongkong, bis sich der makroökonomische und politische Rückenwind festigt.

Wie wir bei Luxcenture unsere Kunden beraten

• Kaufen Sie Qualität, nicht Beta. Konzentrieren Sie sich auf unersetzliche Standorte, schlüsselfertige Zustände und Mikro-Märkte mit eingeschränktem Angebot.
• Legen Sie Wert auf die Widerstandsfähigkeit der Miete. In Städten, in denen die Renditen schneller steigen als die Preise, können hochspezialisierte Mietobjekte die Gesamtrendite übertreffen.
• Navigieren Sie klug durch die Politik. Planen Sie in der Schweiz Käufe nach der Lex Koller (Wohnsitzstatus, kantonale Vorschriften). Prüfen Sie in Südeuropa Steuersysteme, die die Renditen nach Steuern rechtmässig verbessern (z.B. die italienische Pauschalsteuer).
• Bevorzugen Sie in Dubai Endverbraucherbezirke mit echter Knappheit (erstklassige Strandlage, etablierte Villengemeinschaften) und seien Sie realistisch bei den Preisen in der Mitte des Zyklus - das Wachstum ist immer noch da, aber es ist keine Einbahnstraße mehr.