Mieten oder Kaufen von Luxusimmobilien in der Schweiz

Mieten oder Kaufen von Luxusimmobilien in der Schweiz: Wovon hängt die richtige Entscheidung tatsächlich ab?

Ein zuverlässiger Leitfaden für international mobile Käufer, die sich auf einem der komplexesten – und lohnendsten – Immobilienmärkte der Welt zurechtfinden müssen

Mieten oder kaufen in der Schweiz – diese Frage klingt einfach, ist es aber selten. In den meisten Märkten folgt die Antwort einer bekannten Logik: Mieten ist eine vorübergehende Lösung, Kaufen das Ziel, und die Entscheidung hängt davon ab, wie lange Sie bleiben möchten. Die Schweiz verkompliziert dieses Bild in entscheidender Weise – und im Luxussegment wird es noch komplizierter.

Die rechtlichen Rahmenbedingungen für ausländisches Eigentum, die mangelnde Transparenz hinsichtlich der besten Mietobjekte, der Zusammenhang zwischen Aufenthaltsstatus und steuerlicher Effizienz sowie die schiere Knappheit an wirklich aussergewöhnlichen Immobilien zum Verkauf – all dies prägt eine Entscheidung, die eine gründlichere Abwägung erfordert, als ein gewöhnlicher Rechner zum Vergleich von Mieten und Kaufen bieten kann.
Dieser Artikel richtet sich an international mobile Personen, die ernsthaft über einen Umzug in die Schweiz nachdenken – sei es als Hauptwohnsitz, Zweitwohnsitz oder für einen längerfristigen Umzug – und sich ein ehrliches Bild davon machen möchten, wie die einzelnen Optionen aussehen, bevor sie sich für eine davon entscheiden.

Warum das Luxussegment die Fragestellung verändert

Die übliche „Mieten-oder-Kaufen“-Analyse basiert auf einem einfachen Vergleich: den Kosten für das Mieten über einen bestimmten Zeitraum gegenüber den Kosten für den Erwerb einer Immobilie, wobei Wertsteigerungen, Transaktionskosten und Opportunitätskosten des Kapitals berücksichtigt werden. Im Schweizer Luxussegment verhalten sich einige dieser Variablen anders als in den meisten anderen Märkten.
Erstens ist das Angebot an wirklich aussergewöhnlichen Immobilien – sei es zur Miete oder zum Kauf – äusserst begrenzt. Eine Villa am Seeufer in Weggis oder ein historisch bedeutendes Anwesen in Ascona kommt nicht regelmässig auf den Markt. Wenn doch einmal eine solche Immobilie angeboten wird, ist das Zeitfenster für eine Entscheidung kurz, und der Wettbewerb ist zwar still, aber real. Die Vorstellung, dass Mieten lediglich eine weniger verbindliche Variante desselben Angebots darstellt, ist nicht zutreffend: Die besten Mietobjekte und die besten Kaufobjekte sind unterschiedliche Vermögenswerte, die über unterschiedliche Netzwerke beschafft und auf unterschiedliche Weise erschlossen werden.
Zweitens sind die Transaktionskosten beim Kauf einer Immobilie in der Schweiz nicht unerheblich. Notargebühren, Grundbuchkosten und – bei finanzierten Käufen – Bankbearbeitungsgebühren belaufen sich in den meisten Kantonen auf 3 bis 5 Prozent des Kaufpreises. Diese Kosten fallen bereits am ersten Tag an und müssen entweder durch Wertsteigerung oder durch eine langfristige Haltedauer wieder hereingeholt werden, bevor sich der Kauf für den Käufer rentiert. Für einen Käufer, der sich hinsichtlich seines regionalen Engagements noch nicht sicher ist, ist dies kein zu vernachlässigender Aspekt.
Drittens schafft die Lex Koller – das Schweizer Bundesgesetz, das den Erwerb von Wohnimmobilien durch nicht in der Schweiz ansässige Ausländer regelt – eine rechtliche Asymmetrie, die auf dem Mietmarkt schlichtweg nicht existiert. Die Anmietung einer Luxusimmobilie in der Schweiz unterliegt keinen Staatsangehörigkeitsbeschränkungen. Der Kauf einer solchen Immobilie erfordert für Nicht-EU- oder Nicht-EFTA-Staatsangehörige eine kantonale Bewilligung, deren Erlangung Monate dauern kann, die den Kaufumfang einschränkt und in manchen Fällen bestimmte Immobilientypen gänzlich ausschliesst. Für viele internationale Käufer prägt allein dieser regulatorische Aspekt bereits in der Anfangsphase ihres Schweizer Vorhabens die Entscheidung.

Wie das Mieten von Luxusimmobilien in der Schweiz tatsächlich aussieht

Der Schweizer Markt für Luxusmietobjekte ist internationalen Käufern kaum bekannt – vor allem, weil er grösstenteils nicht öffentlich sichtbar ist. Die Premium-Immobilien, die in der Genfer Seeregion, an der Zürcher Goldküste, in Zug oder am Ufer des Vierwaldstättersees zur Vermietung freigegeben werden, werden so gut wie nie öffentlich ausgeschrieben. Sie wechseln den Besitzer über persönliche Netzwerke, Immobilienverwalter und Berater, die im Auftrag handeln. Ein Käufer, der die grossen Portale durchsucht, erhält keinen Einblick in den Luxusmietmarkt – er sieht lediglich eine kuratierte Auswahl dessen, was Vermieter bereit sind, öffentlich zu präsentieren, was selten das Beste ist, was verfügbar ist.
Dies zu verstehen, ist der erste praktische Schritt für jeden potenziellen Käufer. Der Zugang zum tatsächlichen Mietangebot im Schweizer Luxussegment erfordert denselben Ansatz wie der Zugang zum Verkaufsangebot: ein klar definiertes Anforderungsprofil, ein vertrauenswürdiges lokales Netzwerk und die Glaubwürdigkeit, von Eigentümern, die mehrere Optionen haben, ernst genommen zu werden.

So sehen die Mieten im Luxussegment in den wichtigsten Regionen aus

Die Monatsmieten für Premium-Immobilien variieren erheblich je nach Region, Immobilientyp und Nähe zum See oder zu den Bergen. Die nachstehenden Zahlen spiegeln den allgemeinen Markt für möblierte oder teilmöblierte Immobilien im oberen Segment des Wohnmietmarktes wider.

Die Zahlen spiegeln die allgemeinen Preisspannen auf dem Markt für unmöblierte bis teilweise möblierte Premium-Immobilien wider. Vollständig möblierte Prestigeobjekte sowie Objekte mit aussergewöhnlicher Seelage erzielen deutlich höhere Preise.

Die Flexibilitätsprämie

Für den international mobilen Käufer bietet der Markt für Luxusmietobjekte etwas, was der Erwerb von Eigentum nicht bieten kann: Flexibilität. Ein Mietvertrag über 12 oder 24 Monate in der richtigen Region ermöglicht es einem Käufer, seine Beziehung zu einem Kanton, zum Arbeitsweg, zu einer Schule und zu einer Gemeinde zu testen, bevor er Kapital und rechtliche Schritte für einen Kauf einsetzt. In einem Land, in dem die kantonalen Unterschiede so bedeutend sind wie in der Schweiz – sei es in steuerlicher Hinsicht, in Bezug auf den Lebensstil oder hinsichtlich des Zugangs zu Immobilien, die nur selten auf den Markt kommen –, ist dies kein unerheblicher Vorteil.
Viele der anspruchsvollsten Käufer, mit denen Luxcenture zusammenarbeitet, beginnen ihr Schweizer Kapitel mit einer Mietwohnung. Nicht, weil sie sich keinen Kauf leisten könnten, sondern weil sie verstehen, dass die Immobilie im Wert von 12 Millionen CHF, die sie schliesslich erwerben, eine solidere Grundlage verdient als einen ersten Eindruck, der bei einer Besichtigungsreise gewonnen wurde.

Der Kaufprozess: Was der Erwerb einer Immobilie im Luxussegment erfordert

Der Kauf von Luxusimmobilien in der Schweiz ist ein wohlüberlegter Prozess – und das aus gutem Grund. Der Markt ist nicht auf Schnelligkeit ausgelegt. Er ist auf Diskretion, rechtliche Sorgfalt und langfristigen Besitz ausgerichtet. Käufer, die diese Dynamik verstehen und respektieren, tätigen durchweg bessere Käufe als diejenigen, die versuchen, einen Prozess zu beschleunigen, für den der Markt nicht darauf ausgelegt ist, überstürzt vorzugehen.

Lex Koller: Die Rahmenregelung für ausländische Käufer

Für EU- und EFTA-Bürger, die ihren Hauptwohnsitz in der Schweiz begründen, ist der Rahmen der Lex Koller relativ unkompliziert. Mit einer gültigen Aufenthaltsbewilligung erfolgt der Erwerb einer Hauptwohnung im Rahmen des üblichen kantonalen Verfahrens ohne Beschränkungen aufgrund der Staatsangehörigkeit.
Für Nicht-EU- und Nicht-EFTA-Staatsangehörige – darunter Käufer aus dem Vereinigten Königreich nach dem Brexit, aus den Vereinigten Staaten, aus den Golfstaaten und aus asiatischen Märkten – ist die Situation differenzierter. Der Erwerb einer Hauptwohnung ist in der Regel mit der entsprechenden kantonalen Genehmigung möglich, doch das Verfahren nimmt Zeit in Anspruch, die Immobilie muss bestimmte Voraussetzungen erfüllen, und je nach Standort und Art der Immobilie können bestimmte kantonale Einschränkungen gelten. Bei Anlageimmobilien und Zweitwohnungen für Nichtansässige bestehen deutlich höhere Hürden, und in vielen Kantonen sind diese für diese Käufergruppe praktisch nicht erhältlich.
Dies ist kein Grund, die Schweiz zu meiden. Es ist vielmehr ein Grund, sich vor Beginn der Suche mit den Rahmenbedingungen vertraut zu machen – und mit einem Berater zusammenzuarbeiten, der den zulässigen Weg für die jeweilige Staatsangehörigkeit, den Aufenthaltsstatus und die beabsichtigte Nutzung jedes Käufers genau aufzeigen kann.
Ihr Weg zum Immobilienerwerb in der Schweiz

Transaktionskosten und der Break-Even-Horizont

Wie oben erwähnt, sind die Transaktionskosten bei Immobiliengeschäften in der Schweiz beträchtlich. Notar- und Grundbuchgebühren, Grunderwerbssteuern (die je nach Kanton variieren) sowie Finanzierungskosten können zusammen 3 bis 5 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Bei einer Immobilie im Wert von 10 Millionen CHF sind das 300’000 bis 500’000 CHF, die bereits vor Beginn des ersten Jahres als Eigentümer anfallen.
Der Break-even-Horizont – der Zeitpunkt, ab dem der Besitz wirtschaftlicher ist als eine gleichwertige Anmietung – hängt von den Annahmen zur Wertsteigerung, den Mietersparnissen und der Art und Weise ab, wie die Transaktionskosten über die Haltedauer abgeschrieben werden. Im Schweizer Luxussegment, in dem Wertsteigerungen eher stetig als dramatisch verlaufen und die Mietrenditen niedrig sind, ist in der Regel eine Mindesthaltedauer von fünf bis sieben Jahren erforderlich, bevor sich der Kauf deutlich besser rentiert als ein gut ausgehandelter langfristiger Mietvertrag.
Für Käufer mit einem klaren Zeithorizont von 10 Jahren oder mehr verschiebt sich die Kalkulation entscheidend zugunsten des Kaufs. Schweizer Luxusimmobilien haben im Laufe der Zeit eine beständige Werterhaltung bewiesen, und die Kombination aus Knappheit, gesetzlichen Angebotsbeschränkungen und anhaltender internationaler Nachfrage schafft eine strukturelle Untergrenze, mit der nur wenige vergleichbare Märkte mithalten können.

Regionale Perspektive: Wo das Mieten sinnvoller ist und wo der Kauf

Das Verhältnis zwischen Mieten und Kauf ist in den verschiedenen Luxusregionen der Schweiz nicht einheitlich. Jeder Markt weist seine eigene Angebotsdynamik, seine eigenen Rahmenbedingungen im Hinblick auf das Lex-Koller-Gesetz sowie sein eigenes Verhältnis zwischen Mietangebot und Kaufmöglichkeiten auf.

Zürichsee – Silber und Platinküste

Das linke Ufer des Zürichsees – Kilchberg, Rüschlikon, Thalwil, Oberrieden – ist für internationale Familien, die neu in die Schweiz ziehen, einer der attraktivsten Mietmärkte des Landes. Die hohe Dichte an internationalen Schulen macht die Region zur naheliegenden ersten Anlaufstelle für Familien, die aus London, Dubai oder Singapur hierher ziehen, und der Mietmarkt spiegelt sowohl die Nachfrage als auch die Qualität des Angebots wider.
Für Käufer, die neu in der Region sind und deren Hauptkriterium die Nähe zu einer Schule ist, ist es sehr sinnvoll, zunächst eine Mietwohnung an der Silberküste oder Platinküste zu beziehen. So kann sich eine Familie erst einmal einleben, eine Schule auswählen und die Gemeinschaft kennenlernen, bevor sie sich zu einem Kauf in einer Gegend entschließt, in der die besten Immobilien rar und nicht auf dem freien Markt erhältlich sind. Eine gut gelegene Mietwohnung verschafft dem Käufer zudem eine glaubwürdige Position innerhalb des lokalen Netzwerks – und oft ergeben sich Kaufmöglichkeiten gerade auf diese Weise.
Für Käufer, die bereits in der Region gelebt haben und von ihrer Entscheidung überzeugt sind, ist der Kauf eindeutig die bessere langfristige Option. Immobilien am Seeufer und mit Seeblick am linken Ufer kommen nur selten auf den Markt, und wenn doch, haben Käufer, die bereits vor Ort sind und den lokalen Beratern bekannt sind, einen entscheidenden Vorteil gegenüber Interessenten von außerhalb.

Zug und die Zentralschweiz

Zug weist eine ganz eigene Dynamik auf. Die Stadt zieht Käufer an, die sich bewusst aus steuerlichen Gründen für einen Umzug entschieden haben – und diese Käufer kommen in der Regel mit einer klaren Kaufabsicht und nicht etwa mit dem Wunsch, sich erst einmal umzuschauen. Der Mietmarkt in Zug existiert zwar und funktioniert, doch das Käuferprofil, das Zug anzieht, ist in der Regel entschlossener: Diese Käufer haben bereits verschiedene Kantone verglichen, einen Steuerberater hinzugezogen und sind bereit, sich festzulegen.
Für dieses Profil ist es sinnvoll, in Zug für 12 bis 18 Monate zu mieten, während parallel dazu ein Kaufauftrag läuft. Dadurch wird der kantonale Wohnsitz begründet – was für den Zeitplan der steuerlichen Registrierung von Bedeutung ist –, während die Suche nach der richtigen Immobilie ohne den Druck eines auslaufenden Mietvertrags fortgesetzt werden kann, der eine voreilige Entscheidung erzwingen würde.
Am Ufer des Vierwaldstättersees – in Weggis, Vitznau und Brunnen – ist das Mietangebot äusserst begrenzt. Die Immobilien werden selten zur Miete angeboten, da die Eigentümer sie als Familienvermögen halten. Käufer, die diese spezifische Lage suchen, sollten den Markt in erster Linie als Kaufmarkt betrachten und mit einem längeren Suchzeitraum rechnen.

Tessin

Das Tessin bietet von den drei Regionen die interessanteste Dynamik zwischen Mieten und Kaufen. Insbesondere für Käufer aus Nicht-EU-Ländern bedeuten die Beschränkungen der Lex Koller für Ferien- und Zweitwohnungen in ausgewiesenen Tourismusgebieten, dass ein Kauf an bestimmten Standorten schlichtweg keine Option darstellt – zumindest nicht als Erwerb einer Immobilie, die nicht als Hauptwohnsitz dient. Das Mieten in Ascona oder an der erstklassigen Seepromenade von Lugano ist für diese Käufer nicht nur eine Frage des Lebensstils; es könnte der einzige legale Weg zu dem Immobilienerlebnis sein, das sie suchen.
Für Käufer, die ihren Hauptwohnsitz im Tessin begründen – was für Käufer aus deutschsprachigen Ländern, Italien und dem breiteren europäischen Markt, die die mediterrane Lebensqualität in Verbindung mit der rechtlichen Stabilität der Schweiz schätzen – steht der Weg zum Kauf offen, und der Markt belohnt, obwohl er angespannt ist, geduldige Käufer, die mit Beratern zusammenarbeiten, die wissen, welche Immobilien von Eigentümern gehalten werden, die eine Transaktion in Erwägung ziehen.

Wie der Aufenthaltsstatus und die Steuerstruktur die Entscheidung beeinflussen

Der Zusammenhang zwischen Wohnsitz, Besteuerung und Immobilienerwerb ist in der Schweiz enger als in den meisten anderen Ländern. Die Entscheidung, ob man mietet oder kauft, lässt sich nicht eindeutig von der Frage trennen, in welchem Kanton man gemeldet ist und welcher Steuerregelung man unterliegt.
Für Käufer, die Anspruch auf die Pauschalbesteuerung haben – eine Pauschalregelung, die in Kantonen wie Schwyz, Zug und Tessin für nicht erwerbstätige Ausländer gilt –, hat die Begründung eines kantonalen Wohnsitzes oberste Priorität. Die Pauschalsteuer wird auf kantonaler Ebene festgesetzt und setzt voraus, dass der Steuerpflichtige als Einwohner gemeldet ist. Ein Käufer, der im Kanton A zur Miete wohnt, während er im Kanton B eine Immobilie erwirbt, könnte feststellen, dass der von ihm angestrebte Steuervorteil nicht dort zum Tragen kommt, wo er es erwartet hatte.
In der Praxis bedeutet dies, dass die Entscheidung zwischen Mieten und Kaufen sowie die Entscheidung zur steuerlichen Gestaltung im selben Gespräch getroffen werden sollten und nicht nacheinander. Ein Berater, der sich ausschließlich mit der Immobilienseite befasst, ohne die Wohnsitz- und Steuersituation zu berücksichtigen – oder umgekehrt –, gibt nur eine unvollständige Beratung zu einer Frage, die eine umfassende Antwort erfordert.
Bei Luxcenture koordinieren wir dieses Gesamtbild von Anfang an – indem wir unsere Immobilienberatung mit der steuerlichen und rechtlichen Fachkompetenz verbinden, die ein Umzug in die Schweiz auf vermögensstarker Ebene erfordert. Die Immobilie ist selten der komplexeste Teil der Gleichung. In der Regel sind es die steuerlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen, die bestimmen, wie der Erwerb strukturiert wird und welcher Kanton sowie welche konkrete Gemeinde am sinnvollsten ist.

Das „Honest Decision“-Modell: Wer sollte mieten und wer sollte kaufen?

Häufig gestellte Fragen

Können Ausländer in der Schweiz ohne Einschränkungen Luxusimmobilien mieten?
Ja. Bei der Anmietung von Wohnimmobilien in der Schweiz gibt es keine Beschränkungen aufgrund der Staatsangehörigkeit. Jede Person kann hier eine Immobilie mieten, unabhängig von ihrem Aufenthaltsstatus oder ihrer Staatsangehörigkeit. Die Beschränkungen des Lex Koller gelten nur für den Kauf von Wohnimmobilien, nicht jedoch für Mietverträge.

Wie lange sollte ich in der Schweiz zur Miete wohnen, bevor ich eine Immobilie kaufe?
Für Käufer, die neu im Land sind oder sich noch nicht für eine Region entschieden haben, ist eine Mietdauer von 12 bis 24 Monaten ein sinnvoller Ansatz. Dies gibt Ihnen Zeit, einen kantonalen Wohnsitz zu begründen, den lokalen Markt kennenzulernen, Schulen auszuwählen und ein Netzwerk aufzubauen, über das sich in der Regel die besten Kaufgelegenheiten ergeben. Käufer mit einer klaren regionalen Bindung und einem festen Wohnsitz können direkt zum Kauf übergehen, idealerweise mit einem Suchauftrag, der vom ersten Tag an gilt.

Sind Luxusimmobilien in der Schweiz eine gute Investition?
Schweizer Luxusimmobilien sind eher als wertbeständige Anlage denn als renditestarke Investition zu verstehen. Die Wertsteigerung verläuft beständig, ist jedoch nicht dramatisch; die Mietrenditen sind gering. Die Kombination aus gesetzlichen Angebotsbeschränkungen, den Beschränkungen der Lex Koller für den Erwerb durch Ausländer, politischer Stabilität und anhaltender internationaler Nachfrage schafft eine strukturelle Untergrenze, die Schweizer Luxusimmobilien zu einer der weltweit zuverlässigsten Wertanlagen macht. Käufer, die ihre Immobilien sieben Jahre oder länger halten und den Kauf mit einem klaren Verständnis des Marktes tätigen, erzielen durchweg starke Ergebnisse.

Wie hoch ist das Mindestbudget für eine Luxusmiete in der Schweiz?
In den in diesem Artikel behandelten Regionen liegen die Mieten für hochwertige Wohnimmobilien in der Regel zwischen 5’500 und 7’000 CHF pro Monat für eine hochwertige Familienvilla ohne aussergewöhnliche Seelage. Echte Seegrundstücke und Objekte an den begehrtesten Standorten – wie im erstklassigen Weggis, in Ascona oder an der Zürcher Goldküste – erzielen Mieten von CHF 12’000 bis CHF 30’000 pro Monat und mehr. Die meisten der besten Objekte werden nicht öffentlich angeboten.

Kann mir Luxcenture sowohl bei der Suche nach einer Luxusmietwohnung als auch nach einer Immobilie zum Kauf behilflich sein?
Ja. Wir arbeiten sowohl bei Miet- als auch bei Kaufaufträgen auf Mandatsbasis. In einem Markt, in dem die besten Immobilien – ob zur Miete oder zum Kauf – nur selten öffentlich angeboten werden, ist der Ansatz derselbe: ein klar definiertes Mandat, diskrete Kontaktaufnahme über unser Netzwerk und ein Prozess, der die Zeit und Privatsphäre des Kunden durchgehend schützt. Viele unserer Kundenbeziehungen beginnen mit einem Mietmandat und entwickeln sich zu einem Kaufmandat, sobald die regionale Bindung feststeht.

Die richtige Immobilie zur richtigen Zeit – gemietet oder im Eigenbesitz

Die Schweiz belohnt Käufer, die mit Geduld und Präzision an sie herantreten. Ob das erste Kapitel eine Anmietung oder ein Kauf ist, hängt von einer Reihe von Faktoren ab, die für jeden Käufer individuell sind – und die es verdienen, vor einer Entscheidung sorgfältig abgeklärt zu werden. Bei Luxcenture beraten wir unsere Kunden zu beiden Wegen. Wir beschaffen erstklassige Mietobjekte über dasselbe Off-Market-Netzwerk, das wir auch für den Erwerb von Immobilien nutzen, und gestalten den Übergang vom Mieten zum Eigenheimbesitz – oder die Entscheidung, weiterhin zur Miete zu wohnen – unter Berücksichtigung aller rechtlichen, steuerlichen und marktbezogenen Aspekte.

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