Ihr Weg zu Schweizer Immobilieneigentum: Ein vollständiger Leitfaden für internationale Käufer aus der EU/EFTA und Nicht-EU-Ländern

Ihr Weg zu Schweizer Immobilieneigentum: Ein vollständiger Leitfaden für internationale Käufer aus der EU/EFTA und Nicht-EU-Ländern

Die Nachfrage von Käufern aus dem Nahen Osten nach Schweizer Immobilien steigt 2026 stark an. Die Frage ist selten, ob die Schweiz das richtige Ziel ist. Die Frage ist, wie man den Weg zum legalen Eigentum richtig und in der richtigen Reihenfolge gestaltet.

Die Schweiz zieht Kapital und Menschen aus denselben grundlegenden Gründen an, die sie schon immer hatte: politische Neutralität, verfassungsmäßiger Schutz des Privateigentums, eine starke und stabile Währung, eine Infrastruktur von Weltklasse und ein Maß an persönlicher Sicherheit, das die meisten globalen Städte nicht bieten können. Für vermögende Privatpersonen aus der Golfregion und dem Nahen Osten im weiteren Sinne ist die Schweiz seit langem ein bevorzugtes Reiseziel, sowohl für den Lebensstil als auch für den Erhalt des Vermögens.

Was sich in den letzten Jahren geändert hat, ist der Umfang und die Dringlichkeit dieser Nachfrage. Geopolitische Instabilität, veränderte Wohnsitzmuster bei UHNW-Familien und die wachsende Attraktivität der Schweiz als Haupt- oder Zweitwohnsitz haben das Interesse außereuropäischer Käufer verstärkt. Und da Dubai und Zürich durch die Bewegungen derselben internationalen Käuferkohorte zunehmend miteinander verbunden sind, ist die Frage, wie man sich im Schweizer Immobilienrecht zurechtfindet, zu einer der am häufigsten gestellten Fragen in unseren Gesprächen mit internationalen Kunden geworden.

In diesem Leitfaden wird das Genehmigungsverfahren in der Praxis für zwei verschiedene Käuferprofile erläutert: EU-/EFTA-Staatsangehörige, die ihren Wohnsitz in der Schweiz haben oder planen, dies zu werden, und Nicht-EU-/EFTA-Staatsangehörige, einschließlich Käufer aus dem Nahen Osten, die sich der Schweiz von außerhalb des europäischen Rahmens nähern. Es werden auch die strukturierten Wege behandelt, die über den einfachen Wohnsitz hinausgehen, einschließlich Pauschalbesteuerung, Unternehmensstrukturen und gewerbliche Immobilienwege.

Zuerst den rechtlichen Rahmen verstehen

Jedes Gespräch über den Erwerb von Immobilien in der Schweiz als Ausländer beginnt an der gleichen Stelle: dem Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, allgemein bekannt als Lex Koller. Dieses 1983 erlassene Bundesgesetz regelt, wer Schweizer Immobilien erwerben darf, welche Arten von Immobilien zugänglich sind und wann eine kantonale Genehmigung erforderlich ist.

Das Gesetz geht von einer einzigen Frage aus: Werden Sie als ‘Person im Ausland’ eingestuft? Diese Einstufung basiert nicht auf der Staatsangehörigkeit. Sie basiert auf dem Status Ihres legalen Aufenthalts in der Schweiz. Die Folgen der Antwort bestimmen alles, was folgt.

Weg A: Der EU/EFTA-Käufer

Staatsangehörige der Europäischen Union und der EFTA profitieren vom Abkommen über die Freizügigkeit (AFMP) zwischen der Schweiz und der EU. Dieses bilaterale Abkommen ermöglicht EU- und EFTA-Bürgern einen strukturell einfacheren Weg zum Schweizer Wohnsitz als nichteuropäischen Staatsangehörigen. Sobald der Wohnsitz mit einer gültigen Bewilligung begründet ist, gilt die Lex Koller für sie nicht mehr.

Für einen Käufer aus z.B. Frankreich, Deutschland, Italien, Spanien oder den Niederlanden ist der Weg zum vollen Schweizer Eigentumsrecht im Wesentlichen eine Frage des Wohnsitzes mit einem definierten Prozess und einem vorhersehbaren Zeitrahmen.

Schritt 1: Verstehen Sie, welche Genehmigung Sie benötigen

Die B-Bewilligung (Aufenthaltserlaubnis / autorisation de sejour) ist die Standard-Aufenthaltsbewilligung für fünf Jahre, die EU/EFTA-Bürgern erteilt wird. Mit dieser Genehmigung werden die Lex Koller-Beschränkungen für EU/EFTA-Käufer aufgehoben. Es gibt mehrere Gründe, aus denen eine B-Bewilligung erteilt wird.

• Beschäftigung: Der unkomplizierte Weg. Ein Arbeitsvertrag von mindestens 12 Monaten oder von unbestimmter Dauer qualifiziert automatisch. Für EU/EFTA-Staatsangehörige gelten keine Quotenbeschränkungen.
• Finanzielle Unabhängigkeit (keine Erwerbstätigkeit): EU-/EFTA-Staatsangehörige, die finanziell unabhängig sind und über eine umfassende schweizerische Kranken- und Unfallversicherung verfügen, haben Anspruch auf eine B-Bewilligung, ohne eine Erwerbstätigkeit ausüben zu müssen. Dies ist die relevante Kategorie für wohlhabende Käufer, die nicht beabsichtigen, in der Schweiz eine Beschäftigung aufzunehmen.
• Familienzusammenführung: Ehegatten, Kinder unter 21 Jahren und finanziell abhängige erwachsene Kinder sowie unterhaltsberechtigte Eltern eines Schweizer Bürgers oder Inhabers einer B- oder C-Bewilligung können im Rahmen der Familienzusammenführung eine B-Bewilligung erhalten.
• Ausbildung: Die Immatrikulation an einer anerkannten schweizerischen Einrichtung berechtigt zu einer B-Bewilligung für die Dauer des Studiums, mit eingeschränkten Arbeitsrechten.

Schritt 2: Sammeln und vorbereiten Sie Ihre Dokumente

Als finanziell unabhängiger EU/EFTA-Antragsteller muss der Kanton nachweisen, dass Sie über ausreichende Mittel verfügen, um Ihren Lebensunterhalt und den Ihrer Angehörigen ohne Inanspruchnahme der Schweizer Sozialhilfe zu bestreiten. In der Praxis beurteilen die kantonalen Migrationsbehörden dies anhand der SKOS-Richtlinien (Richtwerte der Schweizerischen Konferenz für Sozialhilfe). Für vermögende Antragsteller ist diese Schwelle leicht zu erreichen, aber die Unterlagen müssen korrekt vorgelegt werden.

• Ausweisdokument: Gültiger EU/EFTA-Reisepass oder nationaler Personalausweis.
• Nachweis der finanziellen Mittel: Nachweis finanzieller Mittel: Kontoauszüge, Auszüge von Anlagekonten, Nachweise über Einkommen aus Dividenden, Mieteinnahmen oder verwaltetem Vermögen. Das genaue Format variiert je nach Kanton, aber das Prinzip ist in der ganzen Schweiz dasselbe.
• Schweizer Krankenversicherung: Bestätigung eines umfassenden Versicherungsschutzes, einschließlich einer Unfallversicherung, von einem in der Schweiz zugelassenen Versicherer.
• Nachweis einer Unterkunft in der Schweiz: Mietvertrag, Immobilienmietvertrag oder in einigen Fällen ein Immobilienkaufvertrag oder eine Absichtserklärung, die bestätigt, wo Sie wohnen werden.
• Unbescholtenes Führungszeugnis: Standardvoraussetzung für alle Bewerber.

Schritt 3: Anmeldung bei der Gemeinde und Einreichung des Antrags

EU/EFTA-Staatsangehörige benötigen für die Einreise in die Schweiz kein Visum. Nach Ihrer Ankunft und nachdem Sie sich eine Unterkunft gesichert haben, melden Sie sich innerhalb von 14 Tagen bei der Wohngemeinde (Einwohnerkontrolle / Office de la population) an. Die Gemeinde leitet Ihre Anmeldung an die kantonale Migrationsbehörde weiter, die die B-Bewilligung ausstellt.

Bei finanziell unabhängigen Antragstellern kann die kantonale Migrationsbehörde zusätzliche Unterlagen oder ein Gespräch verlangen, um zu überprüfen, ob die Voraussetzungen erfüllt sind. Das Verfahren dauert in der Regel 4 bis 8 Wochen ab der Registrierung.

Schritt 4: Überprüfen Sie Ihre Eigentumsrechte nach der Lex Koller

Sobald Sie im Besitz einer gültigen B-Bewilligung sind und sich rechtmäßig und tatsächlich in der Schweiz aufhalten, werden Sie gemäß Lex Koller nicht mehr als ‘Person im Ausland’ eingestuft. Sie können überall in der Schweiz einen Hauptwohnsitz erwerben, einschließlich Zürich, Genf, Basel, Zug und allen größeren Städten. Sie können auch ein Ferienhaus erwerben, vorbehaltlich der Beschränkungen der Zweitwohnungsinitiative für Neubauten in Tourismuszonen.

Eine wichtige Einschränkung für Inhaber einer B-Bewilligung, die keine EU/EFTA-Bürger sind, bleibt bestehen: Die Immobilie muss als Ihr tatsächlicher Hauptwohnsitz genutzt werden. Sie dürfen sie nicht vollständig vermieten. Diese Einschränkung gilt nicht für Inhaber einer Niederlassungserlaubnis C.

Schritt 5: Weg zur C-Genehmigung und zum uneingeschränkten Besitz

Nach fünf Jahren ununterbrochenen Aufenthalts in der Schweiz mit einer B-Bewilligung können EU/EFTA-Bürger die C-Bewilligung (Niederlassungserlaubnis) beantragen. Die C-Bewilligung gewährt dieselben Eigentumsrechte wie die Schweizer Staatsbürgerschaft, ohne Einschränkungen in Bezug auf Art, Lage, Nutzung oder Vermietung von Immobilien. Sie ist zeitlich unbegrenzt gültig und wird automatisch verlängert.

EU/EFTA-Staatsangehörige aus Ländern mit bilateralen Gegenseitigkeitsabkommen können sich nach fünf Jahren für die C-Bewilligung qualifizieren. Andere müssen möglicherweise zehn Jahre warten. In den meisten Kantonen gelten Integrationsanforderungen, einschließlich Sprachkenntnissen auf A2-Niveau (mündlich) und A1-Niveau (schriftlich).

Weg B: Der Nicht-EU/EFTA-Käufer

Für Staatsangehörige von außerhalb der EU und der EFTA, einschließlich Käufern aus den Vereinigten Arabischen Emiraten, Saudi-Arabien, Katar, Kuwait, Bahrain, Ägypten und anderen Ländern des Nahen Ostens, ist der Prozess strukturell komplexer. Die Schweiz bietet den meisten nichteuropäischen Staatsangehörigen keinen visumfreien Aufenthalt, hat kein immobilienbezogenes Goldenes Visum und unterwirft Anträge von Nicht-EU-Staatsangehörigen auf Wohnsitznahme kantonalen Quoten und föderalen Genehmigungsanforderungen.

Es gibt jedoch gut strukturierte Wege. Sie erfordern eine vorausschauende Planung, professionelle rechtliche und steuerliche Beratung und ein echtes Engagement, die Schweiz als Hauptgeschäftssitz zu etablieren. Die drei wichtigsten Wege für Nicht-EU/EFTA-Käufer sind: Pauschalbesteuerung, Unternehmensgründung mit echter Geschäftstätigkeit und direkter Erwerb von Ferienimmobilien im Rahmen der Lex Koller-Kontingente.

Weg 1: Wohnsitz über Pauschalbesteuerung (Forfait Fiscal)

Dies ist der wichtigste Weg für vermögende Nicht-EU/EFTA-Personen, die in der Schweiz wohnen möchten, ohne in der Schweiz zu arbeiten. Sie wird international oft als das De-facto-Vermögensansässigkeitsprogramm der Schweiz bezeichnet und ist für qualifizierte Käufer der direkteste Weg vom Nichtansässigkeitsstatus zu vollen Schweizer Eigentumsrechten.

Bei der Pauschalbesteuerung (imposition d’apres la depense / forfait fiscal) zahlt ein ausländischer Staatsangehöriger eine jährliche Steuer, die auf der Grundlage seiner weltweiten Lebenshaltungskosten und nicht auf der Grundlage seines tatsächlichen weltweiten Einkommens und Vermögens berechnet wird. Die Steuerbemessungsgrundlage muss mindestens das Siebenfache des jährlichen Mietwerts des Schweizer Hauptwohnsitzes des Antragstellers betragen und darf nicht unter das föderale Minimum von 434.700 CHF fallen. In der Praxis liegt der effektive jährliche Steuerbeitrag für Nicht-EU/EFTA-Staatsangehörige in der Regel zwischen CHF 250.000 und CHF 1.000.000 oder mehr, je nach dem gewählten Kanton und dem Lebensstilprofil des Antragstellers.

Wer qualifiziert sich

• Staatsangehörigkeit: Sie müssen nicht Schweizer Staatsbürger sein.
• Erstmaliger Wohnsitz: Sie müssen zum ersten Mal ein Schweizer Steuerdomizil begründen oder nach einer Abwesenheit von mindestens zehn Jahren zurückkehren.
• Keine Schweizer Erwerbstätigkeit: Sie dürfen in der Schweiz weder eine Erwerbstätigkeit noch eine aktive Geschäftstätigkeit ausüben. Die passive Verwaltung von Privatvermögen und die Überwachung ausländischer Geschäftsinteressen ist generell erlaubt.
• Ehegatten: Beide Ehepartner in einer Ehe müssen unabhängig voneinander alle Bedingungen erfüllen.
• Physische Präsenz: Mindestens 183 Tage pro Jahr in der Schweiz, mit der Schweiz als echtem Lebensmittelpunkt.

Kantone, in denen eine Pauschalbesteuerung möglich ist

Nicht alle Schweizer Kantone bieten die Pauschalbesteuerung an. Die folgenden Kantone haben die Regelung auf kantonaler Ebene abgeschafft und sind daher für diesen Weg generell unattraktiv: Zürich, Basel-Stadt, Basel-Landschaft, Schaffhausen und Appenzell Ausserrhoden. Die Pauschalbesteuerung des Bundes ist in diesen Kantonen technisch weiterhin möglich, aber die volle kantonale und kommunale Steuerlast wird separat erhoben, was sie für diesen Zweck unpraktisch macht.

Die beliebtesten Kantone für die Pauschalbesteuerung sind Waadt, Wallis, Genf, Tessin, Graubünden, Zug (für EU/EFTA), Schwyz, Nidwalden, Obwalden und Luzern. Die Wahl des Kantons ist eine wichtige strategische Entscheidung, da die Mindeststeuerbemessungsgrundlage, die ordentlichen Steuersätze, das Angebot an Lebensstil und der Immobilienmarkt sehr unterschiedlich sind.

Schritt 1: Wählen Sie den Kanton und engagieren Sie Fachberater

Die Wahl des Kantons ist die erste und wohl folgenreichste Entscheidung im Rahmen des Pauschalierungsprozesses. Sie bestimmt die Mindeststeuerbemessungsgrundlage, die ordentlichen kantonalen Steuersätze, die auf diese Bemessungsgrundlage angewendet werden, den Lebensstil und die Infrastruktur, die Ihnen zur Verfügung stehen, sowie den Immobilienmarkt, in den Sie eintreten werden. Waadt und Genf bieten die Nähe zu internationalen Organisationen und ein französischsprachiges Umfeld. Das Tessin bietet italienischen Lebensstil und Zugang zu Norditalien. Graubünden und das Wallis bieten Zugang zu den Alpenregionen. Schwyz und Nidwalden bieten niedrigere Steuersätze und die Nähe zu Zürich.

Ziehen Sie in dieser Phase einen Schweizer Steueranwalt und einen Einwanderungsspezialisten hinzu. Das Pauschalverfahren erfordert parallele Verhandlungen sowohl mit der kantonalen Steuerbehörde (für den Steuerbescheid) als auch mit der kantonalen Migrationsbehörde (für die Aufenthaltsgenehmigung). Dies sind zwei getrennte Verfahren, die koordiniert werden müssen.

Schritt 2: Verhandeln Sie den Pauschalsteuerbescheid mit der kantonalen Steuerbehörde

Bevor eine Aufenthaltsgenehmigung erteilt wird, muss die kantonale Steuerbehörde bestätigen, dass sie den Status der Pauschalbesteuerung gewähren wird und zu welcher vereinbarten Grundlage. Diese Verhandlungen werden von Ihren Schweizer Steuerberatern in Ihrem Namen geführt. Die Steuerbehörde wird Ihre weltweiten Lebenshaltungskosten, den Mietwert Ihrer Schweizer Immobilie und die in diesem Kanton geltenden Mindestschwellen ermitteln.

Das Ergebnis dieser Verhandlungen ist ein formeller Steuerbescheid (Steuerruling / ruling fiscal), der die vereinbarte Steuerbemessungsgrundlage und die daraus resultierende jährliche Steuerlast festlegt. Dieser Bescheid gibt Ihnen Gewissheit über Ihre steuerliche Situation in der Schweiz, bevor Sie sich zum Umzug verpflichten.

Der jährliche Mindeststeuerbeitrag beginnt in der Praxis bei etwa CHF 250.000 bis CHF 300.000 in Kantonen mit niedrigeren Steuern und kann in Genf, Waadt oder im Tessin deutlich höher sein. Der gesamte Verhandlungsprozess dauert in der Regel 2 bis 4 Monate.

Schritt 3: Beantragen Sie das nationale D-Visum für die Einreise in die Schweiz

Nicht-EU/EFTA-Staatsangehörige benötigen für die Einreise in die Schweiz und die Beantragung der Aufenthaltsgenehmigung ein nationales Visum D (Visum für den längerfristigen Aufenthalt). Dieses Visum wird bei dem schweizerischen Konsulat oder der Botschaft in Ihrem Wohnsitzland beantragt. Für Antragsteller, die bereits eine vorläufige Genehmigung von der kantonalen Migrationsbehörde erhalten haben (die manchmal im Voraus koordiniert werden kann), ist das Antragsverfahren für das D-Visum im Allgemeinen unkompliziert und kann in 2 bis 6 Wochen abgeschlossen werden.

Zu den erforderlichen Unterlagen für das D-Visum gehören in der Regel ein gültiger Reisepass, ein Nachweis über den ausstehenden Pauschalsteuerbescheid, ein Nachweis über eine Unterkunft in der Schweiz, eine umfassende Krankenversicherungsbestätigung und ein sauberes Führungszeugnis.

Schritt 4: Einreise in die Schweiz und Einreichen des Antrags auf Aufenthaltsgenehmigung

Bei der Einreise reichen Sie Ihren Antrag auf eine B-Bewilligung persönlich bei der kantonalen Migrationsbehörde ein. Die Behörde prüft Ihr Gesuch anhand des eidgenössischen Einwanderungsgesetzes (AIG) und des kantonalen Kontingents für finanziell unabhängige Nicht-EU/EFTA-Staatsangehörige. Die Bewilligung wird auf der Grundlage des “überwiegenden fiskalischen Interesses des Kantons” erteilt, d.h. der Kanton muss feststellen, dass Ihr Steuerbeitrag einen echten wirtschaftlichen Nutzen für den Kanton darstellt.

Die auf diesem Weg ausgestellte B-Bewilligung ist eine standardmäßige Schweizer B-Bewilligung, die zunächst für ein Jahr gültig ist und jährlich verlängert werden kann, solange die pauschale Steuervereinbarung aufrechterhalten wird und das Erfordernis der physischen Präsenz erfüllt ist. Nach mehreren Jahren ununterbrochenen Aufenthalts kann die Genehmigung nach kantonalem Ermessen für längere Zeiträume verlängert werden.

Schritt 5: Kaufen Sie Ihren Hauptwohnsitz

Sobald die B-Bewilligung ausgestellt ist und Sie sich rechtmäßig und tatsächlich in der Schweiz aufhalten, werden Sie im Rahmen der Lex Koller nicht mehr als “Person im Ausland” eingestuft. Sie können überall in der Schweiz einen Erstwohnsitz erwerben, ohne Quotenbeschränkung und ohne kantonale Genehmigung im Rahmen der Lex Koller.

Für Nicht-EU/EFTA-B-Bewilligungsinhaber muss die Immobilie als Ihr tatsächlicher Hauptwohnsitz genutzt werden. Sie dürfen sie nicht vollständig vermieten. Diese Einschränkung gilt nicht mehr, wenn Sie eine C-Bewilligung besitzen.

Die C-Bewilligung steht den meisten Nicht-EU/EFTA-Staatsangehörigen nach zehn Jahren ununterbrochenen rechtmäßigen Aufenthalts in der Schweiz zur Verfügung. Staatsangehörige der Vereinigten Staaten und Kanadas qualifizieren sich im Rahmen bilateraler Abkommen nach fünf Jahren.

Route 2: Unternehmensgründung und Gewerbeimmobilien

Eine Frage, die regelmäßig auftaucht, insbesondere bei geschäftlichen Käufern aus dem Nahen Osten, ist die Frage, ob eine Schweizer Firmenstruktur die Tür zum Immobilienbesitz öffnen kann. Die Antwort erfordert Präzision, denn das Schweizer Recht hat das offensichtliche Schlupfloch geschlossen, während es echte kommerzielle Wege offen lässt.

Was das Gesetz über Unternehmensstrukturen sagt

Die Lex Koller gilt sowohl für juristische als auch für natürliche Personen. Ein Schweizer Unternehmen unterliegt der Bewilligungspflicht, wenn es ‘von Personen im Ausland kontrolliert’ wird, ein Test, der durch die Unternehmensstruktur hindurch auf den letztlich wirtschaftlich Berechtigten schaut. Die Kontrolle wird vermutet, wenn Personen im Ausland direkt oder indirekt mehr als ein Drittel des Eigenkapitals oder der Stimmrechte halten oder mindestens 50% der Fremdfinanzierung des Unternehmens bereitstellen.

Das bedeutet, dass ein Staatsangehöriger der VAE nicht einfach eine Schweizer AG oder GmbH gründen, Gelder dorthin überweisen und die Gesellschaft Wohneigentum in Zürich oder Genf erwerben lassen kann. Das Unternehmen würde als ‘Person im Ausland’ behandelt und unterläge denselben Beschränkungen wie der einzelne Eigentümer.

Wo Unternehmensstrukturen funktionieren: Gewerbeimmobilien

Gewerbeimmobilien unterliegen nicht der Lex Koller. Bürogebäude, Einzelhandelsflächen, Hotels, Logistikanlagen und gemischt genutzte Immobilien, bei denen die gewerbliche Komponente überwiegt, können von ausländisch kontrollierten Schweizer Unternehmen oder direkt von ausländischen natürlichen und juristischen Personen erworben werden, ohne dass eine Genehmigung nach Lex Koller erforderlich ist.

Für einen Nicht-EU/EFTA-Käufer aus dem Nahen Osten, der in Schweizer Immobilien investieren möchte, bevor er seinen Wohnsitz in der Schweiz begründet, stellt der Markt für Gewerbeimmobilien einen gut zugänglichen Einstieg dar. Genf, Zürich und Zug bieten allesamt Gewerbeimmobilien von institutioneller Qualität mit starker Auslastung und stabilen Renditen. Diese Vermögenswerte können in einer Schweizer Unternehmensstruktur gehalten werden, die anschließend als Teil eines umfassenderen Antrags auf Aufenthaltsgenehmigung auf der Grundlage einer echten Schweizer Geschäftstätigkeit genutzt werden kann.

Route über eine echte Geschäftsniederlassung

Für Nicht-EU/EFTA-Staatsangehörige, die ein echtes Unternehmen in der Schweiz gründen und sich auf dieser Grundlage für eine Aufenthaltsgenehmigung qualifizieren möchten, gibt es einen zweiten, unternehmensbezogenen Weg. Dieser Weg ist anspruchsvoller als die Pauschalbesteuerung, aber er eröffnet die Möglichkeit, in der Schweiz zu arbeiten und eine andere Kategorie von Aufenthaltsgenehmigungen zu erhalten.

Um sich zu qualifizieren, muss das Unternehmen wirtschaftlich innovativ sein und nachweislich zur wirtschaftlichen Entwicklung des Kantons beitragen. In der Regel wird eine Investition von mindestens CHF 1.000.000 erwartet. Der Antragsteller muss ein wichtiger leitender Angestellter des Unternehmens sein (CEO, CFO oder ein gleichwertiger Posten) und es muss nachgewiesen werden, dass kein Staatsangehöriger der EU, der EFTA oder der Schweiz diese Position besetzen kann. Das Verfahren erfordert die Zustimmung von Bund und Kantonen und unterliegt Quoten für Nicht-EU-Bürger.

Sobald eine Aufenthaltsgenehmigung auf dieser Grundlage erteilt wurde, verfügt der Unternehmensgründer über eine Standard-B-Bewilligung, und es gilt dieselbe Lex Koller: Der Erwerb des Hauptwohnsitzes ist sofort möglich, vorbehaltlich persönlicher Nutzungsbeschränkungen.

Route 3: Erwerb von Ferienimmobilien ohne Wohnsitz

Für Nicht-EU/EFTA-Käufer, die noch nicht bereit sind, einen Wohnsitz in der Schweiz zu begründen, aber in naher Zukunft eine Immobilie in der Schweiz erwerben möchten, bleibt eine Möglichkeit: der genehmigte Erwerb eines Ferienhauses in einer ausgewiesenen Tourismuszone, vorbehaltlich der Verfügbarkeit kantonaler Kontingente.

Für diesen Weg ist kein Wohnsitz in der Schweiz erforderlich. Er erfordert eine kantonale Genehmigung, und der Erwerb muss die folgenden Bedingungen erfüllen.

• Touristische Zone: Die Immobilie muss sich in einer Gemeinde befinden, die nach kantonalem Recht offiziell als Tourismuszone ausgewiesen ist.
• Größenbeschränkungen: Die Nettowohnfläche darf 200 m2 nicht überschreiten. Das Grundstück darf nicht größer als 1.000 m2 sein.
• Jährliche Quote: Pro Jahr werden landesweit etwa 1.500 Genehmigungen erteilt, die nach Kantonen aufgeteilt werden. Einige Kantone, vor allem Graubünden und das Wallis, haben in der Vergangenheit den größten Anteil erhalten. Die Verfügbarkeit des Kontingents wird von der kantonalen Genehmigungsbehörde überprüft.
• Nur persönlicher Name: Die Immobilie muss auf den persönlichen Namen des Käufers erworben werden. Schweizer Firmenstrukturen, die von Personen im Ausland kontrolliert werden, kommen nicht in Frage.
• Nutzungsbeschränkungen: Die Immobilie kann nicht dauerhaft vermietet werden. Saisonale und kurzfristige Vermietung kann nach den kantonalen Vorschriften erlaubt sein.
• Wiederverkaufsbeschränkung: In den meisten Kantonen ist der Wiederverkauf innerhalb von fünf Jahren nach dem Kauf verboten.

Das kantonale Genehmigungsverfahren wird über den Notar koordiniert, der die Transaktion abwickelt. Der Notar reicht den Lex Koller-Antrag bei der kantonalen Behörde ein, bevor die Transaktion im Grundbuch eingetragen werden kann. Bei quotenfähigen Käufen dauert die Genehmigung in der Regel 4 bis 8 Wochen.

Steuerliche Überlegungen für ausländische Immobilieneigentümer in der Schweiz

Die schweizerische Besteuerung von Immobilieneigentum hat mehrere Dimensionen, die internationale Käufer von außerhalb des europäischen Rahmens verstehen sollten, bevor sie sich zum Erwerb verpflichten.

Unterstellter Mietwert (Eigenmietwert)

Die Schweiz besteuert selbst genutzte Immobilien auf der Grundlage von unterstellten Mieteinnahmen: Die fiktive Miete, die die Immobilie erwirtschaften könnte, wird dem steuerpflichtigen Einkommen des Eigentümers hinzugerechnet, auch wenn die Immobilie nicht vermietet wird. Dies gilt für Erst- und Zweitwohnsitze. Im Gegenzug sind Hypothekenzinskosten und werterhaltende Instandhaltungsaufwendungen vom steuerpflichtigen Einkommen abzugsfähig. Der Eigenmietwert wird in der Regel auf 60 % bis 70 % des geschätzten Marktmietpreises festgelegt, der vom Kanton bestimmt wird.

Vermögenssteuer auf Immobilien

Die Schweiz erhebt auf kantonaler und kommunaler Ebene eine jährliche Vermögenssteuer auf den Schätzwert von Immobilien. Der Steuerwert (valeur fiscale) liegt in der Regel bei 70% bis 80% des Marktwerts. Die Steuersätze sind je nach Kanton sehr unterschiedlich: Zug und Schwyz haben die niedrigsten effektiven Vermögenssteuersätze in der Schweiz, während Genf und Waadt wesentlich höher sind. Für UHNW-Käufer hat die Wahl des Kantons einen wesentlichen Einfluss auf die laufende Steuerbelastung.

Kapitalertragssteuer auf Immobilien

Beim Verkauf wird auf den erzielten Gewinn die kantonale Grundstueckgewinnsteuer (impot sur les gains immobiliers) erhoben. Die Steuer wird nach einer gleitenden Skala berechnet: je länger die Haltedauer, desto niedriger der effektive Satz. Für Immobilien, die länger als 20 bis 25 Jahre gehalten werden, gelten in der Regel die niedrigsten Steuersätze. Dieses strukturelle Merkmal schafft einen echten Anreiz für langfristiges Eigentum, was natürlich mit der Anlagephilosophie der meisten UHNW-Käufer übereinstimmt, die Schweizer Immobilien zum Zwecke des Generationenvermögens erwerben.

Doppelbesteuerungsabkommen

Die Schweiz hat mit den meisten relevanten Ländern des Nahen Ostens Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) abgeschlossen, darunter die VAE, Saudi-Arabien, Katar, Bahrain und Kuwait. Bei Käufern, die auch in einem DBA-Land steuerlich ansässig sind, können die in der Schweiz gezahlten Steuern auf Einkommen oder Immobiliengewinne aus der Schweiz in der Regel auf die inländischen Steuerpflichten angerechnet werden. Die genauen Modalitäten hängen von dem Abkommen und der persönlichen Struktur des Käufers ab und sollten von Beratern in beiden Rechtsordnungen bestätigt werden, bevor eine Transaktion vereinbart wird.

Pauschalsteuer und Immobilienbesitz

Für Käufer, die über den Weg der Pauschalbesteuerung in die Schweiz kommen, umfasst die Steuerbemessungsgrundlage einen Betrag, der dem Siebenfachen des jährlichen Mietwerts des Schweizer Hauptwohnsitzes entspricht. Der Besitz einer hochwertigen Immobilie erhöht also die pauschale Bemessungsgrundlage. Dies sind keine versteckten Kosten, sondern ein Merkmal des Systems, das im Voraus modelliert werden sollte. Der Vorteil ist die Vorhersehbarkeit: Sobald die Regelung mit dem Kanton vereinbart ist, ist die Schweizer Steuerposition fest und transparent, solange die Bedingungen eingehalten werden.

Zusammenfassung: Welcher Weg ist der richtige für Sie?

FAQ: Immobilienzulassung in der Schweiz

Kann ein Staatsangehöriger der Vereinigten Arabischen Emirate oder Saudi-Arabiens ein Haus in Zürich oder Genf kaufen?

Nicht direkt als Nichtansässiger. Um Wohneigentum in Schweizer Städten zu erwerben, muss ein Nicht-EU/EFTA-Staatsangehöriger zunächst einen legalen Schweizer Wohnsitz mit einer gültigen Genehmigung nachweisen. Der praktischste Weg für einen UHNW-Käufer aus der Golfregion ist der Weg der Pauschalbesteuerung, der in der Regel 4 bis 8 Monate von der ersten Anfrage bis zur Erteilung der Genehmigung dauert. Sobald die Bewilligung erteilt ist, kann eine Immobilie in Zürich, Genf oder an einem anderen Schweizer Standort erworben werden.

Gibt es bei der Pauschalbesteuerung volle Eigentumsrechte?

Nach Erhalt der B-Bewilligung über den Weg der Pauschalbesteuerung wird der Inhaber nicht mehr als “Person im Ausland” im Sinne der Lex Koller eingestuft und kann überall in der Schweiz einen Hauptwohnsitz erwerben. Die Immobilie muss als tatsächlicher Hauptwohnsitz genutzt werden und darf nicht vollständig vermietet werden. Das uneingeschränkte Eigentumsrecht, das dem eines Schweizer Bürgers entspricht, wird mit dem Erhalt der Niederlassungserlaubnis C verfügbar, in der Regel nach zehn Jahren ununterbrochenen Aufenthalts.

Kann ich ein Chalet in der Schweiz kaufen, ohne Einwohner zu werden?

Ja, vorbehaltlich der Quotengenehmigung nach Lex Koller. Nichtansässige Käufer können im Rahmen der nationalen Jahresquote von ca. 1.500 Genehmigungen Ferienhäuser in ausgewiesenen Tourismuszonen (Gemeinden der Alpenorte) erwerben. Die Immobilie muss weniger als 200 m2 Nettowohnfläche haben, auf den eigenen Namen gekauft werden und für den persönlichen Gebrauch und nicht zur dauerhaften Vermietung genutzt werden. Beliebte Orte sind St. Moritz, Verbier, Davos und Andermatt.

Wie viel kostet die Pauschalbesteuerung tatsächlich?

Die effektive jährliche Mindeststeuerbelastung für Nicht-EU/EFTA-Staatsangehörige beginnt in der Regel bei CHF 250.000 bis CHF 300.000 in Niedrigsteuerkantonen wie Schwyz, Nidwalden oder Obwalden. In Genf, Waadt oder Tessin ist die effektive Belastung in der Regel höher und wird von Fall zu Fall ausgehandelt. Die Steuerbemessungsgrundlage muss mindestens das Siebenfache des Jahresmietwerts des Schweizer Hauptwohnsitzes betragen und darf nicht unter das föderale Minimum von 434.700 CHF fallen. Die genauen Zahlen hängen vom Kanton, dem weltweiten Ausgabenprofil des Antragstellers und dem Ergebnis der Verhandlungen über den Steuerbescheid ab.

Kann ich eine Schweizer Gesellschaft für den Kauf von Wohneigentum nutzen?

Nein. Die Lex Koller gilt für Schweizer Unternehmen, die von “Personen im Ausland” kontrolliert werden. Ein Unternehmen, bei dem ein ausländischer Staatsangehöriger mehr als ein Drittel des Eigenkapitals oder der Stimmrechte kontrolliert, wird als Person im Ausland behandelt und unterliegt denselben Beschränkungen wie eine natürliche Person. Der Erwerb von Wohneigentum durch eine solche Struktur wird vom Grundbuchamt abgelehnt. Gewerbliche Immobilien hingegen können unabhängig von den Eigentumsverhältnissen über ein Schweizer Unternehmen erworben werden, da die Lex Koller nicht für gewerbliche Immobilien gilt.

Besteht zwischen der Schweiz und den VAE ein Doppelbesteuerungsabkommen?

Ja. Die Schweiz und die VAE haben ein Doppelbesteuerungsabkommen geschlossen, das seit 2012 in Kraft ist. Dieses Abkommen deckt Einkommenssteuern ab und bietet Mechanismen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung von Einkommen aus der Schweiz, einschließlich Mieteinnahmen und Kapitalgewinnen aus Schweizer Immobilien. Die praktische Anwendung hängt vom vollständigen Steuerprofil der Person ab und sollte von Beratern in beiden Rechtsordnungen bestätigt werden.

Wie lange dauert der gesamte Prozess von der ersten Anfrage bis zum Besitz einer Immobilie in der Schweiz?

Für einen Nicht-EU/EFTA-Käufer, der den Weg der Pauschalbesteuerung wählt, beträgt die Zeitspanne vom ersten professionellen Engagement bis zum abgeschlossenen Immobilienerwerb in der Regel 6 bis 12 Monate. Dazu gehören die Verhandlungen über Steuerbescheide (2 bis 4 Monate), die Bearbeitung von Visa und Genehmigungen (2 bis 4 Monate) und die Immobilientransaktion selbst (6 bis 12 Wochen). Käufer, die parallel zur Suche nach einer Immobilie mit dem Prozess der Wohnsitznahme beginnen, können diese Zeitspanne erheblich verkürzen.

Muss ich während des gesamten Prozesses physisch in der Schweiz anwesend sein?

Bei den meisten Schritten können Sie von Anwälten und Beratern vertreten werden, die über eine Vollmacht verfügen. Der wichtigste Schritt, der in der Regel Ihre Anwesenheit erfordert, ist die notarielle Vertragsunterzeichnung und in einigen Kantonen die persönliche Einreichung des Antrags auf Aufenthaltsgenehmigung. Die Schweizer Konsulate in Ihrem Heimatland kümmern sich um die Phase des D-Visums. Der gesamte Prozess ist so strukturiert, dass ein großer Teil aus der Ferne abgewickelt werden kann, was für Käufer wichtig ist, deren bestehende Verpflichtungen in der Golfregion liegen.

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Luxcenture arbeitet mit internationalen Käufern zusammen, die sich mit dem Schweizer Immobilienrecht und dem Wohnsitz in der Schweiz auseinandersetzen. Wir koordinieren die rechtlichen, steuerlichen und akquisitorischen Prozesse in unserem Schweizer Netzwerk. Wir arbeiten hauptsächlich außerbörslich und bieten qualifizierten Käufern diskrete Gelegenheiten, die nicht öffentlich notiert sind.

Käufern aus dem Nahen Osten und aus dem Ausland bieten wir eine geordnete Einführung in den Schweizer Kaufprozess: von der ersten Prüfung der Eignung bis zum notariellen Abschluss. Alle Gespräche sind vertraulich und erfordern keine vorherige Verpflichtung.

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