Können Ausländer in der Schweiz Immobilien kaufen?
Ja, Ausländer können in der Schweiz Immobilien kaufen. Aber ob Sie frei kaufen können, eine kantonale Genehmigung benötigen oder Beschränkungen unterliegen, hängt vor allem von einer Sache ab: Ihrem rechtlichen Status im Land
Die Schweiz zählt durchweg zu den begehrtesten Immobilienmärkten der Welt. Politische Stabilität, verfassungsmässiger Schutz des Privateigentums, eine starke Währung und einige der schönsten Landschaften Europas machen die Schweiz zu einem natürlichen Ziel für vermögende Privatpersonen, die einen Hauptwohnsitz, einen diskreten Zweitwohnsitz oder eine Strategie zur langfristigen Vermögenserhaltung in Betracht ziehen.
Doch die Schweiz ist auch einer der am stärksten regulierten Immobilienmärkte für ausländische Käufer in ganz Europa. Im Gegensatz zu Dubai, wo ausländischer Besitz in ausgewiesenen Zonen mit minimalen Reibungsverlusten willkommen ist, gibt es in der Schweiz ein föderales Rahmenwerk namens Lex Koller, das genau regelt, wer kaufen darf, was er kaufen darf und wo.
Dieser Leitfaden erklärt die Regeln klar und praktisch für Käufer in jeder Phase des Prozesses, von der ersten Anfrage bis zur Unterzeichnung des Kaufvertrags.
Die Kernfrage: Sind Sie eine ‘Person im Ausland’?
Alles im Schweizer Immobilienrecht für internationale Käufer ergibt sich aus einer einzigen Klassifizierung: ob Sie gemäss dem Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, in der Schweiz als Lex Koller bekannt, als ‘Person im Ausland’ gelten.
Bei dieser Unterscheidung geht es nicht in erster Linie um Ihre Nationalität. Es geht um Ihren rechtlichen Status in der Schweiz: insbesondere um die Art der Aufenthaltsgenehmigung, die Sie besitzen, oder ob Sie überhaupt eine besitzen.
Die praktische Konsequenz dieser Klassifizierung ist erheblich. Wenn Sie keine ‘Person im Ausland’ sind, können Sie in der Schweiz fast genauso frei wie ein Schweizer Bürger Immobilien kaufen. Wenn Sie als ‘Person im Ausland’ eingestuft werden, sind Ihre Möglichkeiten erheblich eingeschränkt.
Wer wird NICHT als “Person im Ausland” eingestuft
- EU/EFTA-Bürger mit einer B-Bewilligung: EU- und EFTA-Staatsangehörige, die sich rechtmässig in der Schweiz aufhalten und im Besitz einer gültigen B-Bewilligung (befristete Aufenthaltsgenehmigung) sind.
- Inhaber einer C-Erlaubnis: Alle Nationalitäten, die eine gültige C-Bewilligung (Niederlassungsbewilligung/Daueraufenthaltsbewilligung) besitzen. Dies ist die stärkste Bewilligungskategorie und gewährt volle Eigentumsrechte, die der Schweizer Staatsbürgerschaft entsprechen.
- Schweizer Staatsangehörige: Schweizer Bürger, unabhängig davon, wo sie leben.
Wer gilt als “Person im Ausland”?
- Nicht-Residenten: Jeder Nicht-EU/EFTA-Staatsangehörige, der im Ausland lebt, unabhängig von seinem Vermögen oder seiner Vermögenssituation.
- Im Ausland lebende EU-/EFTA-Staatsangehörige: EU-/EFTA-Staatsangehörige, die ausserhalb der Schweiz leben, auch wenn sie historisch mit dem Land verbunden sind.
- Nicht-EU/EFTA-Bürger ohne C-Bewilligung: Nicht-EU/EFTA-Staatsangehörige mit Wohnsitz in der Schweiz, die im Besitz einer Bewilligung unterhalb des C-Status sind (wie z.B. eine Kurzzeitbewilligung L oder eine B-Bewilligung für Nicht-EU/EFTA-Staatsangehörige unter bestimmten Umständen).
Die Luxcenture-Perspektive auf Residency und Akquisition Für viele internationale Käufer, die die Schweiz in Betracht ziehen, ist die Reihenfolge wichtig: erst der Wohnsitz, dann die Immobilie, nicht umgekehrt. Die Schweiz bietet kein Goldenes Visum an. Der Kauf einer Immobilie hier verschafft Ihnen kein Recht auf Einwanderung. Sobald jedoch der Wohnsitz ordnungsgemäss eingerichtet ist, öffnet sich der Weg zum vollständigen Immobilienbesitz erheblich. |
Was können Ausländer kaufen? Eine Aufschlüsselung nach Status
1. Einwohner mit Ausweis C oder EU/EFTA-Bürger mit Ausweis B
Diese Käufer haben die gleichen Eigentumsrechte wie Schweizer Staatsangehörige. Sie können überall in der Schweiz einen Hauptwohnsitz erwerben, einschliesslich Zürich, Genf, Basel, Zug und allen größeren Städten. Sie können Mehrfamilienhäuser, Zweitwohnungen und Anlageobjekte erwerben. Sie unterliegen keinen Quotenbeschränkungen und benötigen keine kantonale Genehmigung nach Lex Koller.
Die einzige zusätzliche Überlegung für Nicht-EU/EFTA-Staatsangehörige mit einer B-Bewilligung ist, dass sie die Immobilie als ihren eigentlichen Hauptwohnsitz nutzen müssen und sie nicht vollständig vermieten dürfen.
2. Nicht-Residenten (“Personen im Ausland”)
Käufer, die ihren Wohnsitz nicht in der Schweiz haben, sind mit den grössten Einschränkungen konfrontiert. In der Regel können Gebietsfremde keine Wohnimmobilien in Schweizer Städten oder in den Hauptwohngebieten der Kantone erwerben. Dies schliesst den Kauf eines Hauptwohnsitzes in Zürich, Genf, Zug, Basel, Lausanne und praktisch jedem größeren städtischen Gebiet aus.
Nicht-Residenten können, vorbehaltlich einer Genehmigung, Ferienhäuser in ausgewiesenen Tourismuszonen nutzen. Dazu gehören viele der berühmtesten Ski- und Alpenresorts der Schweiz.
- Standort: Die Immobilien müssen sich in offiziell ausgewiesenen Tourismuszonen befinden, in der Regel in den Gemeinden der Alpenorte.
- Grössenbeschränkungen: Maximale Nettowohnfläche von 200 m2. Die Grundstücke dürfen im Allgemeinen nicht größer als 1.000 m2 sein.
- Jährliche Quote: Eine nationale Obergrenze von etwa 1.500 Genehmigungen pro Jahr wird auf die Kantone verteilt. In beliebten Gebieten kann das Jahreskontingent schnell ausgeschöpft sein.
- Nur persönliches Eigentum: Immobilien müssen auf den persönlichen Namen des Käufers gekauft werden, nicht über eine Firma.
- Wiederverkaufsbeschränkung: Die meisten Kantone verbieten den Weiterverkauf innerhalb von 5 Jahren nach dem Kauf.
- Keine dauerhafte Vermietung: Die Immobilie kann nicht dauerhaft vermietet werden. Kurzfristige und saisonale Vermietung kann je nach den kantonalen Bestimmungen erlaubt sein.
Wichtigster Punkt für nicht gebietsansässige Käufer Die Schweiz erlaubt im Ausland lebenden Ausländern unter keinen Umständen den Erwerb von Standard-Wohnimmobilien in Städten, unabhängig von ihrer finanziellen Leistungsfähigkeit. Der gesetzliche Rahmen lässt keine Ausnahmen aufgrund von Preisvorstellungen oder Investitionsvolumen zu. Für Käufer, die eine Immobilie in Zürich oder Genf erwerben möchten, ist der Nachweis eines rechtmässigen Schweizer Wohnsitzes die Voraussetzung. |
3. Gewerbliche und geschäftliche Immobilien
Die Lex Koller gilt nicht für gewerbliche Immobilien, die für echte Geschäftszwecke genutzt werden. Ausländische Unternehmen und Privatpersonen können Bürogebäude, Industrieanlagen, Hotelimmobilien und andere gewerbliche Vermögenswerte ohne die für Wohnimmobilien geltenden Genehmigungspflichten erwerben. Dies ist ein sinnvoller Weg für Investoren, deren Hauptinteresse in gewerblichen Immobilien in der Schweiz liegt.
Wo können Ausländer kaufen? Die Kanton-Frage
Die föderale Struktur der Schweiz bedeutet, dass die Lex Koller zwar den nationalen Rahmen vorgibt, die Durchsetzung und die Quotenzuteilung aber bei den einzelnen Kantonen liegt. Die praktische Situation ist von Region zu Region sehr unterschiedlich.
Kantone, in denen Nicht-Residenten typischerweise Ferienimmobilien erwerben können
- Wallis: Starke Basis für den alpinen Tourismus. Zu den Gemeinden gehören Verbier, Crans-Montana und Saas-Fee.
- Bern (alpine Gebiete): Grindelwald, Wengen, Lauterbrunnen und Adelboden gehören zu den zugänglichen Urlaubsgemeinden.
- Graubünden: St. Moritz, Davos, Arosa, Laax und Flims. Graubünden hat in der Vergangenheit einen grossen Teil der nationalen Quote zugeteilt bekommen.
- Obwalden/Nidwalden: Engelberg und andere Urlaubsgemeinden im Kanton.
- Uri (Andermatt): Andermatt ist ein besonderer Fall: Es arbeitet unter einem besonderen kantonalen Rahmen mit einem offeneren Ansatz für ausländisches Eigentum, teilweise in Verbindung mit der Entwicklung eines großen Resorts.
Kantone, in denen Gebietsfremde in der Regel kein Wohneigentum erwerben können
Genf, Zürich, Zug, Basel, die Stadt Luzern und die Stadt Bern erlauben Ausländern nicht den Erwerb von Standard-Wohnimmobilien. Dies sind keine Tourismuszonen im rechtlichen Sinne, und eine Lex Koller-Genehmigung für Nichtansässige ist hier nicht möglich. Für einen ausländischen Käufer, der in Zürich leben möchte, besteht die Antwort darin, zunächst einen Wohnsitz zu begründen.
Die Zweitwohnungsinitiative: Eine zusätzliche Ebene
Unabhängig von der Lex Koller müssen sich Käufer in alpinen und touristischen Gebieten auch mit der Zweitwohnungsinitiative auseinandersetzen, die 2012 in der Schweiz per Volksentscheid angenommen wurde und seit 2016 in Kraft ist.
Dieses Gesetz verbietet den Bau neuer Zweitwohnungen in allen Schweizer Gemeinden, in denen der Anteil der Zweitwohnungen am Gesamtwohnungsbestand bereits 20% übersteigt. In der Praxis betrifft dies die meisten traditionellen alpinen Urlaubsgebiete.
Die Konsequenz für Käufer ist bedeutsam: neu gebaute Ferienimmobilien sind in etablierten Ferienortgemeinden weitgehend nicht mehr verfügbar. Der Markt für ausländische Käufer hat sich daher fast vollständig auf bestehende Wiederverkaufsimmobilien und auf Entwicklungen wie Andermatt Swiss Alps verlagert, die speziell vor Inkrafttreten der Initiative strukturiert wurden.
Andermatt als Fallstudie Andermatt Swiss Alps ist eine der wenigen Ferienanlagen in der Schweiz, in der Ausländer neue Immobilien erwerben können. Es unterliegt speziellen kantonalen Vereinbarungen, die noch aus der Zeit vor der Zweitwohnungsinitiative stammen. Laut dem Knight Frank Alpine Property Index 2026 sind die Immobilienpreise dort jährlich um 14,6 % gestiegen, was sowohl den Seltenheitswert als auch die Qualität der Anlage widerspiegelt. |
Der Kaufprozess in der Schweiz
Für Käufer, die sich qualifizieren, ist das Schweizer Kaufverfahren strukturiert, notariell geregelt und unterliegt einem kantonalen Verfahren. Der Ablauf folgt im Allgemeinen diesen Phasen.
1. Stellen Sie Ihren Käuferstatus fest
Bevor Sie Immobilien besichtigen, sollten Sie sich von einem Schweizer Rechtsberater Ihre Einstufung nach der Lex Koller bestätigen lassen. Falls eine Genehmigung erforderlich ist, informieren Sie sich über die kantonale Quotensituation in Ihrem Zielgebiet, bevor Sie Zeit und Kosten für eine Due Diligence-Prüfung investieren.
2. Immobiliensuche und Due Diligence
Die Überprüfung des Grundbuchs ist unerlässlich. Dies bestätigt die Eigentumsverhältnisse, eingetragene Lasten, Dienstbarkeiten und Planungsbeschränkungen. Bei Premium- und Off-Market-Immobilien kann ein spezialisierter Berater mit Zugang zu einem lokalen Netzwerk in der Regel Gelegenheiten ausfindig machen, die auf öffentlichen Portalen nicht verfügbar sind.
3. Vorabgenehmigung für die Finanzierung
Schweizer Banken vergeben zwar Kredite an Ausländer, aber für ausländische Käufer, insbesondere für Gebietsfremde, gelten höhere Eigenkapitalanforderungen. In der Regel verlangen Kreditgeber ein Minimum von 30 bis 40 % Eigenkapital für Ferienimmobilien, die von Ausländern gekauft werden, gegenüber 20 % für Käufer eines Hauptwohnsitzes mit festem Wohnsitz in der Schweiz. Einige Schweizer Banken vergeben aufgrund der Komplexität der FATCA-Vorschriften keine Kredite an US-Bürger.
4. Kantonale Genehmigung (falls erforderlich)
Für nicht gebietsansässige Käufer muss eine kantonale Genehmigung eingeholt werden, bevor die Transaktion registriert werden kann. Der Antrag wird über den Notar bei der kantonalen Behörde eingereicht. Dieser Schritt kann das Verfahren um mehrere Wochen verlängern und ist nicht garantiert, insbesondere wenn die Quoten unter Druck sind.
5. Notarieller Kaufvertrag
Alle Schweizer Immobilientransaktionen müssen notariell beurkundet werden. Der Notar bereitet den Kaufvertrag vor, prüft die Einhaltung der Lex Koller, bestätigt gegebenenfalls die Genehmigung und veranlasst die Eintragung im Grundbuch. Beide Parteien müssen bei der Unterzeichnung anwesend oder durch einen Bevollmächtigten vertreten sein.
6. Grundbucheintrag
Das rechtliche Eigentum geht erst mit der Eintragung in das Grundbuch über (Grundbucheintrag). Der Notar koordiniert diesen Schritt. Der gesamte Prozess von der Annahme des Angebots bis zur vollständigen Eintragung dauert bei Standardtransaktionen in der Regel 6 bis 12 Wochen.
Transaktionskosten: Was Sie einplanen sollten
Die Schweizer Transaktionskosten sind im internationalen Vergleich bescheiden und liegen je nach Kanton zwischen 2,5 % und 5 % des Kaufpreises. Die Unterschiede sind erheblich und es lohnt sich, sie zu verstehen, bevor Sie sich für einen Standort entscheiden.
Kostenkomponente | Typische Reichweite | Wer zahlt |
Übertragungssteuer | 0% bis 3,3% | Käufer (oder gemeinsam) |
Notargebühren | 0,1% bis 1% | Geteilt oder Käufer |
Grundbuchgebühr | 0,1% bis 0,3% | Gemeinsame |
Registrierung von Schuldscheinen | 0,1% bis 0,3% | Käufer |
Gesamt (annähernd) | 2,5% bis 5% | In erster Linie Käufer |
Beachten Sie: Mehrere deutschsprachige Kantone, darunter Zürich, Zug, Schwyz und Schaffhausen, erheben keine Grunderwerbssteuer, was sie deutlich günstiger macht als französischsprachige Kantone wie Genf oder Vaud.
Was Ihnen Schweizer Eigentum nicht gibt: Wohnsitz und Steuern
Kein Goldenes Visum, keine Residenz durch Kauf
In der Schweiz gibt es kein an Immobilien gebundenes Aufenthaltsprogramm. Der Kauf eines Chalets in Verbier oder einer Wohnung in Zürich berechtigt in keiner Weise zur Einwanderung. Die beiden Systeme, das Immobilienrecht und das Einwanderungsrecht, sind völlig voneinander getrennt. Käufer, die einen Wohnsitz in der Schweiz anstreben, müssen dafür die üblichen Einwanderungswege beschreiten: Arbeit, Familienzusammenführung oder die Bewilligung für finanziell unabhängige Personen (die in Kantonen wie Waadt, Wallis, Genf und Tessin erhältlich ist und in der Regel eine pauschale Steuerregelung von 400.000 bis 600.000 CHF pro Jahr erfordert).
Laufende steuerliche Verpflichtungen
Immobilieneigentümer in der Schweiz unterliegen der Eigenmietwertbesteuerung, einem schweizspezifischen Konzept, bei dem die fiktiven Mieteinnahmen einer selbst genutzten Immobilie als Einkommen besteuert werden. Dies gilt sogar für Hauptwohnsitze. Im Gegenzug sind Hypothekenzinsen und werterhaltende Renovierungskosten in der Regel abzugsfähig. Für nicht ansässige Eigentümer sind die Mieteinnahmen in der Schweiz steuerpflichtig, auch wenn der Eigentümer im Ausland lebt. Kapitalgewinne aus Immobilien unterliegen der kantonalen Grundstueckgewinnsteuer, die nach einer gleitenden Skala berechnet wird: Immobilien, die laenger gehalten werden, unterliegen niedrigeren Steuersaetzen, was einen strukturellen Anreiz fuer langfristigen Besitz schafft.
Die Luxcenture-Perspektive auf Steuern und Strukturierung Für international mobile Käufer überschneidet sich der Schweizer Immobilienbesitz mit umfassenderen Fragen der Vermögensstrukturierung: Wohnsitz, steuerliche Ansässigkeit, Erbschaftsplanung und grenzüberschreitende Compliance. Wir arbeiten mit einem Netzwerk von geprüften Spezialisten für schweizerisches und internationales Steuerrecht zusammen, die Sie bereits vor Abschluss einer Transaktion umfassend beraten können. Dies von Anfang an richtig zu machen, ist wesentlich kostengünstiger, als es später zu korrigieren. |
Die Off-Market Dimension
Die aussergewöhnlichsten Immobilien in der Schweiz erscheinen selten auf öffentlichen Portalen. Dies ist nicht einfach eine Funktion der Verkäuferpräferenz. Es ist ein strukturelles Merkmal des Schweizer Luxusmarktes, auf dem Diskretion ein echter kultureller und kommerzieller Wert ist, auf dem die Käufer in erstklassigen Lagen den Vermittlern oft schon im Voraus bekannt sind und auf dem eine öffentliche Notierung selbst zu einem Signal für Schwierigkeiten werden kann.
Für internationale Käufer, die eine Premium- oder Ultraprime-Immobilie in der Schweiz suchen, sei es in Zürich, Genf, an der Goldküste, in Zug oder in einem Alpenort, ist der effektive Markt nicht das, was online sichtbar ist. Es ist das, was durch vertrauensvolle Beziehungen und kontrollierte Einführungen zugänglich ist.
Luxcenture arbeitet hauptsächlich nach diesem Modell. Wir arbeiten mit den Verkäufern auf Mandatsbasis zusammen, präsentieren die Immobilien nur den Käufern, die sich dafür qualifiziert haben, und führen die Offenlegung in strukturierten Phasen durch, anstatt sie öffentlich zu machen. Dies schützt beide Parteien und führt unserer Erfahrung nach durchweg zu besseren Ergebnissen in Bezug auf Preis, Zeitplan und Integrität der Transaktion als Alternativen auf dem freien Markt.
FAQ: Immobilienerwerb in der Schweiz als Ausländer
Kann ein nicht ansässiger Ausländer ein Haus in Zürich oder Genf kaufen?
Nein. Gebietsfremde, die nach der Lex Koller als “Personen im Ausland” eingestuft werden, können kein Wohneigentum in Schweizer Städten erwerben. Dies gilt unabhängig von der Nationalität oder dem Kaufpreis. Um in Zürich oder Genf zu kaufen, muss ein Käufer zunächst seinen rechtmäßigen Wohnsitz in der Schweiz nachweisen und die entsprechende Genehmigung erhalten.
Können Ausländer Immobilien in Schweizer Skigebieten kaufen?
Ja, in ausgewiesenen Tourismuszonen, vorbehaltlich der kantonalen Genehmigung und der Verfügbarkeit von Quoten. Die Immobilien sind auf eine Nettowohnfläche von 200 m2 begrenzt und müssen auf den eigenen Namen gekauft werden. Die jährliche nationale Quote beträgt etwa 1.500 Genehmigungen, die nach Kantonen aufgeteilt werden. In beliebten Gebieten können die Kontingente ausgeschöpft sein. Andermatt ist eine bemerkenswerte Ausnahme mit breiterem Zugang für ausländische Käufer.
Verleiht der Kauf einer Immobilie in der Schweiz das Recht auf einen Wohnsitz?
Nein. Die Schweiz hat kein Goldenes Visum oder ein an Immobilien gebundenes Aufenthaltsprogramm. Immobilienerwerb und Einwanderung sind völlig getrennte rechtliche Prozesse. Ein Käufer, der in der Schweiz leben möchte, muss eine Aufenthaltsgenehmigung über die Einwanderungskanäle erhalten, nicht über den Kauf einer Immobilie.
Können EU-Bürger in der Schweiz leichter Immobilien kaufen als Nicht-EU-Bürger?
Ja, in erheblichem Maße. EU- und EFTA-Staatsangehörige, die sich mit einer B-Bewilligung legal in der Schweiz aufhalten, haben die gleichen Eigentumsrechte wie Schweizer Bürger. Für Nicht-EU/EFTA-Staatsangehörige gelten strengere Bewilligungsvoraussetzungen. Sie benötigen in der Regel eine Niederlassungsbewilligung C, bevor sie das volle Eigentumsrecht erhalten.
Wie hoch muss das Eigenkapital sein, um den Kauf einer Schweizer Immobilie zu finanzieren?
Für Hauptwohnsitze von qualifizierten Einwohnern verlangen die Schweizer Banken in der Regel 20% Eigenkapital. Für Ferienimmobilien und Käufe durch Nicht-Residenten werden in der Regel 30 bis 40 % Eigenkapital verlangt. Einige Banken vergeben aufgrund der FATCA-Meldepflichten keine Kredite an US-Bürger.
Wie lange dauert der Kaufprozess in der Schweiz?
Bei unkomplizierten Transaktionen ohne kantonale Genehmigungspflicht vergehen in der Regel 6 bis 12 Wochen von der Annahme des Angebots bis zur Eintragung ins Grundbuch. Wenn für nicht ansässige Käufer eine kantonale Genehmigung erforderlich ist, kann sich der Prozess um mehrere zusätzliche Wochen verlängern. Die professionelle Vertretung durch einen erfahrenen lokalen Vermittler verringert die Reibungsverluste und das Risiko von Verzögerungen erheblich.
Kann ein ausländisches Unternehmen in der Schweiz Immobilien kaufen?
Schweizer Unternehmen, die unter ausländischer Kontrolle stehen, unterliegen der Lex Koller in gleicher Weise wie einzelne ausländische Käufer. Der Erwerb von Wohnimmobilien über eine schweizerische Holdinggesellschaft, die von einer ausländischen Person kontrolliert wird, umgeht die Beschränkungen nicht. Der Erwerb von Gewerbeimmobilien über Unternehmensstrukturen unterliegt im Allgemeinen keinen Beschränkungen.
Welche Steuern fallen für ausländische Immobilienbesitzer in der Schweiz an?
Zu den wichtigsten Steuern gehören die Eigenmietwertsteuer für selbst genutzte Immobilien, die kantonale und kommunale Vermögenssteuer auf den geschätzten Wert der Immobilie, die Grundstücksgewinnsteuer beim Verkauf (gestaffelt nach Haltedauer) und die Einkommenssteuer auf Mieteinnahmen für Nichtansässige. Die steuerliche Behandlung variiert je nach Kanton und Wohnsitzstatus des Käufers.
Sind Sie an einem diskreten Erwerb in der Schweiz interessiert?
Luxcenture berät internationale Käufer von Premium- und Ultraprime-Immobilien in der Schweiz, einschließlich außerbörslicher Gelegenheiten in Zürich, an der Goldküste, in Genf, Zug und an ausgewählten alpinen Standorten. Wir koordinieren die rechtliche, steuerliche und strukturelle Einführung als Teil eines geregelten Kaufprozesses.
Alle Gespräche sind vertraulich. Wir verlangen weder ein Mandat noch eine Verpflichtung, um ein Gespräch zu beginnen.
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