Goldküste gegen Zug: Wer wird gewinnen?
Ein weiterer Vergleich für Käufer, die sich zwischen den beiden begehrtesten Wohnorten der Schweiz entscheiden müssen, sobald die Steuerlast nicht mehr der ausschlaggebende Faktor ist.
In „Immobilienkauf in Zug wegen der Steuerersparnis: Was die Zahlen tatsächlich zeigen“ haben wir festgestellt, dass Zug und die Goldküste von Zürich allein in steuerlicher Hinsicht näher beieinander liegen, als es der Ruf beider Orte vermuten lässt. Der kommunale Multiplikator von Küsnacht von rund 73 Prozent – der deutlich unter den 119 Prozent der Stadt Zürich liegt – bringt die effektive Vermögenssteuer an der Goldküste in einen ähnlichen Bereich wie in Zug selbst. Das bedeutet, dass für Käufer, die sich zwischen den beiden Standorten entscheiden müssen, die Steuer selten der ausschlaggebende Faktor ist.
Dieser Beitrag knüpft dort an, wo der vorherige aufgehört hat. Was bietet jede Region bei einem Budget von 10 Millionen CHF tatsächlich in Bezug auf Raumangebot, Dynamik, Schulen und Liquidität – also jene Faktoren, die den Vergleich entscheiden, sobald sich die steuerlichen Auswirkungen in etwa ausgleichen?
Was man bei den aktuellen Referenzpreisen für 10 Millionen CHF erhält
Beide Märkte weisen sowohl ein breites Durchschnittssegment als auch ein Luxussegment auf, weshalb diese beiden Segmente nicht zu einer einzigen Zahl zusammengefasst werden sollten. Die Stadt Zug liegt – im Gegensatz zum kantonalen Durchschnitt, der auch günstigere Gemeinden in den Hügeln und im Hinterland einbezieht – bei etwa 18’738 CHF pro Quadratmeter, basierend auf aktuellen RealAdvisor-Daten. Dieser Wert liegt so nahe am breiten Gemeindedurchschnitt von Küsnacht – der je nach Abgrenzung bei etwa 17’600 bis 19’000 CHF pro Quadratmeter liegt –, dass eine allgemeine Adresse in beiden Orten in der Praxis preislich nahezu gleichwertig ist. Zugs eigene Gemeinde am Seeufer, Walchwil, oft als „Riviera des Zugersees“ bezeichnet, liegt mit rund 21.000 CHF pro Quadratmeter preislich sogar über beiden. Im Luxussegment des Marktes liegt der Durchschnittspreis in Küsnacht laut „UBS Luxury Property Focus 2026“ der höchste Wert unter den vier unten aufgeführten Referenzorten.
Grundstücksgröße, Mikrostandort, Lage am See, Baujahr und Architektur beeinflussen den endgültigen Wert in einem Maße, das weit über den Durchschnittswert pro Quadratmeter hinausgeht; daher dienen die nachstehenden Zahlen lediglich als Anhaltspunkte zur Orientierung und ersetzen keinesfalls eine standortspezifische Wertermittlung.
Wohnfläche bei einem Budget von 10 Millionen CHF, Durchschnitt des Gesamtmarktes im Vergleich zum Luxussegment, 2026. Quellen: RealAdvisor, Neho, UBS Luxury Property Focus 2026.
Der Aspekt, den es genauer zu betrachten gilt, ist nicht der Vergleich zwischen Zug und der Goldküste, sondern der kantonale Durchschnitt im Vergleich zur Stadt. Der kantonale Durchschnittswert von Zug in Höhe von 15’567 CHF pro Quadratmeter unterschätzt die tatsächlichen Kosten einer vergleichbaren Immobilie in der Stadt Zug selbst, und sobald der Vergleich auf Gemeindeebene erfolgt, verschwindet die große Marktlücke zu Küsnacht nahezu. Erst am Zuger Seeufer in Walchwil und im obersten Marktsegment tritt wieder ein nennenswerter Preisunterschied zutage, der dort zugunsten von Küsnacht ausfällt.
Dynamik, nicht nur der Preis
Der heutige Preis ist nur die halbe Wahrheit. In den letzten zehn Jahren verzeichnete die Zentralschweiz – zu der auch Zug gehört – bei Einfamilienhäusern einen durchschnittlichen Wertzuwachs von rund 4,4 Prozent pro Jahr und lag damit leicht über den rund 4,0 Prozent der Region Zürich, wie aus dem in unserem früheren Beitrag erörterten hedonischen Preisindex des Bundesamtes für Statistik und des IAZI hervorgeht. Der Unterschied ist zwar gering, aber beständig, und er wirkt sich bereits seit über einem Jahrzehnt zugunsten von Zug aus – nicht erst seit dem jüngsten Konjunkturzyklus.
Der Vorteil von Zürich liegt in anderen Bereichen: Tiefe und Beständigkeit. Die Goldküste hat in der Vergangenheit über verschiedene Marktzyklen hinweg eine starke Preisstabilität bewiesen, während Zug im Jahr 2024 unter den von UBS beobachteten Regionen den ersten dokumentierten Rückgang verzeichnete – ein Hinweis darauf, dass ein schnelleres durchschnittliches Wachstum nach wie vor mit einer höheren Volatilität rund um den Trend einhergehen kann.
Immobilienpreise in Zug und Küsnacht: Ein Vergleich
| Zug | Goldküste (Küsnacht) | |
| Durchschnittspreis auf dem Gesamtmarkt | 18.738 CHF/m² (Stadt Zug) | 17’600 bis 19’000 CHF/m² |
| Luxussegment | 25.000 bis 40.000 CHF / m² | Durchschnittlich ca. 37.000 CHF/m² |
| Effective wealth tax* | 0.5 to 2.5 per mille | 0.4 to 2.2 per mille |
| Wertsteigerung bei Wohnimmobilien über 10 Jahre | Etwa 4,4 Prozent pro Jahr | Etwa 4,0 Prozent pro Jahr |
| Fahrzeit zum Flughafen Zürich | Etwa 40 Minuten | Etwa 20 Minuten |
| Fahrzeit mit dem Zug zum Flughafen Zürich | Etwa 52 Minuten | Etwa 26 Minuten |
| Eine internationale Schule direkt vor der Haustür | ISZL, Standorte Baar und Hünenberg | ICS Zürich, Zumikon |
| Charakter* | International, unternehmerisch und umzugsbereit | Etabliert, lokal verwurzelt und über Generationen hinweg |
* Es handelt sich lediglich um indikative Vermögenssteuer-Spannen, die in unserem früheren Beitrag anhand eines Nettovermögens von etwa 1 Million CHF veranschaulicht wurden; die tatsächliche Belastung variiert je nach steuerpflichtigem Nettovermögen, Immobilienbewertung, Verschuldung, Gemeinde und individuellen Umständen. Die Angaben basieren auf den eigenen Marktbeobachtungen von Luxcenture, die sich auf die Käufer stützen, mit denen wir an den jeweiligen Standorten zusammenarbeiten, und stellen keine statistisch ermittelte Käufererhebung dar.
Wo die Kinder zur Schule gehen
Der entscheidende Vorteil der Goldküste für internationale Familien liegt eher in der geografischen Lage als im akademischen Angebot. Die Inter-Community School Zürich, die älteste internationale Schule der Region, wurde 1960 gegründet und befindet sich direkt in Zumikon, innerhalb der Goldküste selbst. Sie bietet das gesamte International-Baccalaureate-Programm von der Vorschule bis zum Diplom an. Eine Familie, die in Küsnacht, Erlenbach oder Herrliberg eine Immobilie erwirbt, kann ihr kleines Kind in wenigen Minuten zur Schule bringen.
Die Alternative in Zug, die International School of Zug and Luzern, genießt ein ebenso hohes Ansehen und bietet ebenfalls durchgängig das IB-Programm an; ihre beiden Standorte befinden sich jedoch in Baar und Hünenberg und nicht in den Gemeinden direkt am Zugersee selbst. Das bedeutet, dass ein Wohnort in Walchwil in der Regel einen längeren Schulweg mit sich bringt als ein Wohnort in Küsnacht zur ICS.
Anreise zum Flughafen
Für Käufer, die häufig reisen, unterscheiden sich die beiden Standorte in diesem Punkt am deutlichsten. Küsnacht liegt etwa 20 Autominuten vom Flughafen Zürich entfernt und ist mit dem Zug in etwa 26 Minuten zu erreichen. Zug ist etwa doppelt so weit entfernt – rund 40 Minuten mit dem Auto und 52 Minuten mit dem Zug –, was vor allem darauf zurückzuführen ist, dass die Strecke um die Stadt Zürich herum und nicht durch sie hindurch führt. Für einen Käufer, der regelmäßig mit Privat- oder Linienflügen reist, summiert sich dieser Unterschied bei Hunderten von Reisen pro Jahr in einer Weise, wie es der Quadratmeterpreis niemals tun wird.
Liquidität und die Frage, wer tatsächlich kauft
Nach unserer Markterfahrung ziehen die beiden Märkte tendenziell unterschiedliche Käufer an, was das jeweilige Marktverhalten zum Zeitpunkt des Verkaufs prägt. Das Wachstum von Zug in den letzten zwei Jahrzehnten wurde maßgeblich durch internationales, unternehmerisches und umzugsbedingtes Vermögen angetrieben, das durch das Steuerprofil und die sich darum herum entwickelte internationale Gemeinschaft angezogen wurde. Die Nachfrage war stark, doch handelt es sich um einen jüngeren Markt mit einer kürzeren Erfolgsbilanz über einen vollständigen Zyklus hinweg, was durch den von der UBS dort verzeichneten Rückgang im Jahr 2024 verdeutlicht wird.
Die Käuferschaft an der Goldküste ist in der Regel etablierter, lokal verwurzelt und erstreckt sich über mehrere Generationen. Das Angebot ist knapper, was die Preisstabilität fördert, jedoch auch eine längere Vermarktungsdauer bedeuten kann, wenn eine bestimmte Immobilie auf den Markt kommt. Keines dieser Muster ist abstrakt betrachtet besser, doch sie eignen sich für unterschiedliche Haltedauern und unterschiedliche Toleranzgrenzen hinsichtlich des möglichen Verlaufs eines Wiederverkaufs.
Ein Teil dieser Käuferstruktur lässt sich auf eine Regelung zurückführen, die von den meisten Menschen übersehen wird: In Zug besteht für berechtigte ausländische Staatsangehörige, die in der Schweiz keiner Erwerbstätigkeit nachgehen, nach wie vor die Möglichkeit der Pauschalbesteuerung, während der Kanton Zürich, einschließlich der Goldküste, diese Regelung bereits vor Jahren abgeschafft hat. Gerade für international mobile, nicht erwerbstätige vermögende Personen kann allein dieser Umstand die Entscheidung zugunsten von Zug beeinflussen, noch bevor Faktoren wie Wohnfläche, Schulen oder der Flughafen überhaupt in Betracht gezogen werden.
| Zug | Goldküste (Zürich) | |
| Pauschalbesteuerung (Forfait fiscal) | Verfügbar für berechtigte ausländische Staatsangehörige ohne Erwerbstätigkeit | Abgeschafft; eine kantonale Abstimmung hat sie vor Jahren beendet |
| Typisches Käuferprofil* | International, unternehmerisch und umzugsorientiert | Etabliert, lokal verwurzelt und generationenübergreifend |
| Umsatz aus Wiederverkäufen* | Vergleichsweise höher, ein jüngerer Markt | Vergleichsweise geringer, weniger Angebote |
* Eigene Marktbeobachtung von Luxcenture; es handelt sich nicht um eine statistisch ermittelte Käufererhebung oder Umsatzstudie.
| Goldküste gegen Zug: Wer gewinnt? | |
| Entscheiden Sie sich für Zug, wenn | Sie Wert auf eine internationale Gemeinschaft, unternehmerisch denkende Gleichgesinnte und eine etwas stärkere langfristige Wertsteigerung legen und sich wohlfühlen, Teil eines neueren Marktes zu sein |
| Entscheiden Sie sich für die Goldküste, wenn | Sie Wert auf die Nähe zum Flughafen, auf etablierte, generationenübergreifende Nachbarschaft und auf einen der etabliertesten und angebotsknappsten Luxuswohnmärkte der Schweiz legen |
| Entscheiden Sie sich nicht allein aufgrund steuerlicher Aspekte | Der effektive Unterschied bei der Vermögenssteuer zwischen Zug und Küsnacht ist so gering, dass er nur selten der ausschlaggebende Faktor sein dürfte |
Jede der oben genannten Zahlen dient lediglich als Anhaltspunkt und stellt kein verbindliches Angebot dar. Bei einem Preisniveau von 10 Millionen CHF hängt der tatsächliche Vergleich für jeden einzelnen Käufer davon ab, welche Objekte zu diesem Zeitpunkt tatsächlich außerhalb des öffentlichen Marktes verfügbar sind, sowie von der genauen Lage innerhalb von Zug oder an der Goldküste – Faktoren, die ein Durchschnittswert pro Quadratmeter nicht erfassen kann. Unser Suchauftrag dient ausdrücklich dazu, diesen Vergleich mit den tatsächlich auf dem Markt befindlichen Objekten abzugleichen – und nicht nur mit den inserierten Angeboten.
Häufig gestellte Fragen
Ist die Goldküste teurer als Zug?
Im Luxussegment liegt der Durchschnittspreis in Küsnacht bei rund 37.000 CHF pro Quadratmeter, während er in Zug zwischen 25.000 und 40.000 CHF schwankt; somit überschneiden sich die beiden Bereiche. Betrachtet man die allgemeinen Marktdurchschnitte, so liegen die Stadt Zug und Küsnacht so nah beieinander, dass sie nahezu gleichauf sind, und die Zuger Seeufergemeinde Walchwil liegt preislich sogar über beiden.
Was gewinnt schneller an Wert: Zug oder die Goldküste?
In den letzten zehn Jahren verzeichnete die Zentralschweiz, zu der auch Zug gehört, im Durchschnitt einen etwas schnelleren Wertzuwachs: bei Häusern lag dieser bei rund 4,4 Prozent pro Jahr, während er in der Region Zürich bei rund 4,0 Prozent lag. Die Goldküste zeigte über den gesamten Konjunkturzyklus hinweg eine größere Konstanz.
Wie viel näher liegt die Goldküste am Flughafen Zürich?
Etwa doppelt so nah. Küsnacht ist mit dem Auto etwa 20 Minuten vom Flughafen entfernt, Zug etwa 40 Minuten – was vor allem daran liegt, dass die Goldküsten-Linien direkt zum Flughafen führen, während der Verkehr nach Zug um die Stadt herumgeführt wird.
Spielt der steuerliche Unterschied zwischen Zug und der Goldküste in der Praxis eine Rolle?
Weniger als der Ruf vermuten lässt. Der niedrige kommunale Multiplikator von Küsnacht – rund 73 Prozent gegenüber 119 Prozent in der Stadt Zürich – bringt die effektive Vermögenssteuer dort in die Nähe des Niveaus von Zug. Einen vollständigen Steuervergleich zwischen sechs Schweizer Regionen finden Sie in unserem früheren Artikel „Immobilienkauf in Zug zur Steuerersparnis“.
Sind die Immobilienpreise in Zug oder in Küsnacht höher?
Nach den aktuellen allgemeinen Marktdaten liegen die Stadt Zug und Küsnacht relativ nah beieinander: In Zug liegen die Preise bei etwa 18’700 CHF pro Quadratmeter, in Küsnacht bei etwa 17’600 bis 19’000 CHF. Im Luxussegment liegt der Durchschnittspreis in Küsnacht jedoch bei rund 37.000 CHF pro Quadratmeter, während Luxusimmobilien in Zug im Allgemeinen in einer breiteren Spanne von 25.000 bis 40.000 CHF liegen.