Abschaffung Eigenmietwert 2029: Was Eigentümer von Luxusimmobilien jetzt tun sollten
Seit fast einem Jahrhundert besteuert die Schweiz Eigenheimbesitzer auf der Grundlage eines fiktiven Einkommens: der Miete, die sie erzielen würden, wenn sie ihr eigenes Haus vermieten würden. Im Gegenzug konnten Eigentümer Hypothekenzinsen und Instandhaltungskosten steuerlich absetzen. Am 28. September 2025 beendeten die Schweizer Stimmbürger dieses System mit 57,7 ProzentJa-Stimmen. Im April 2026 legte der Bundesrat den Zeitpunkt des Inkrafttretens auf den 1. Januar 2029 fest.
Für die meisten Eigentümer ist diese Änderung eine gute Nachricht. Für manche ist dies jedoch nicht der Fall. Und für alle, die eine Renovierung planen, eine Zweitwohnung in den Bergen besitzen oder eine hohe Hypothek zu tilgen haben, erfordert dies eine Entscheidung, die weit vor Ablauf der Frist getroffen werden muss. Hier erfahren Sie, was sich ändert, wer davon profitiert und was wir unseren Kunden empfehlen, jetzt zu berücksichtigen.
Die Reform im Überblick
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Was ist der Eigenmietwert?
Der Eigenmietwert ist eine fiktive Miete, die Schweizer Eigentümer ihrem steuerpflichtigen Einkommen für eine selbst bewohnte Immobilie hinzurechnen müssen. Die Kantone legen ihn unterhalb der Marktmiete fest, häufig bei etwa 60 bis 70 Prozent. Davon können Eigentümer Hypothekenzinsen und Unterhaltskosten abziehen, entweder die tatsächlichen Kosten oder einen Pauschalbetrag.
Jahrzehntelang wurde das System als ungerecht kritisiert: Eigentümer zahlten Steuern auf Geld, das sie nie erhalten hatten, und es belohnte das Behalten von Schulden statt deren Tilgung. Bei Zinssätzen nahe Null übersteigt der kalkulatorische Wert nun für die meisten Haushalte die abzugsfähigen Zinsen bei weitem. Aus diesem Grund wurde die Abschaffung beschlossen.
Was ändert sich am 1. Januar 2029?
Ab 2029 geben Eigentümer keinen kalkulatorischen Mietwert mehr an und verlieren im Gegenzug die Abzugsmöglichkeiten für Unterhaltskosten und – weitgehend – für Hypothekenzinsen. Die Regelungen gelten auf Bundes-, Kantons- und Gemeindeebene.
| Posten | Bis Ende 2028 | Ab dem 1. Januar 2029 |
| Fiktiver Mietwert | Als Einkommen besteuert | Abgeschafft, auch für Zweitwohnungen |
| Instandhaltung, eigengenutzt | Selbstbehalt (tatsächlicher Betrag oder Pauschalbetrag) | Nicht mehr abzugsfähig |
| Hypothekenzinsen, Eigenheim | Abzugsfähig | Nicht mehr abzugsfähig |
| Erstkäufer | k. A. | Bis zu 10.000 CHF (Paare) bzw. 5.000 CHF (Einzelpersonen), wobei der Betrag über einen Zeitraum von 10 Jahren jährlich um 10 % reduziert wird; gilt nicht für Zweitwohnungen |
| Mietobjekte | Instandhaltungskosten und Zinsen sind abzugsfähig | Instandhaltungskosten sind abzugsfähig; Zinsen sind proportional zum Anteil der Mietobjekte am Gesamtvermögen abzugsfähig |
| Energie- und Umweltmaßnahmen | Abzugsfähig | Bundessteuer: nicht mehr; die Kantone dürfen ihn für eine begrenzte Zeit beibehalten (Bern: bis 2050) |
| Denkmalschutz | Abzugsfähig | Bleibt abzugsfähig |
| Vermögenssteuer | Abzugsfähige Schulden | Schulden sind weiterhin abzugsfähig |
In der Praxis sind zwei Details von Bedeutung. Erstens verlieren Zinsen auf alle privaten Schulden ihre Abzugsfähigkeit, nicht nur Hypotheken: Dies gilt auch für Lombardkredite und Familienkredite. Zweitens gilt die Ausnahmeregelung für Mietobjekte proportional. Lombard Odier nennt ein Beispiel: Wenn eine Mietimmobilie im Wert von 4 Millionen CHF 40 Prozent des Gesamtvermögens von 10 Millionen CHF ausmacht, bleiben 40 Prozent aller Zinsen abzugsfähig (Lombard Odier).
Wer profitiert davon und wer zahlt mehr?
Angesichts der derzeit niedrigen Zinssätze werden die meisten Eigentümer von Eigenheimen weniger Steuern zahlen, insbesondere diejenigen mit geringer Verschuldung und einer neueren Immobilie. Eigentümer älterer Häuser mit hohen Instandhaltungskosten, stark verschuldete Eigentümer sowie Eigentümer von Mietobjekten müssen möglicherweise mehr Steuern zahlen.
| Eigentümerprofil | Voraussichtliche Auswirkungen ab 2029 |
| Niedrige Hypothek, neueres Haus | Eindeutiger Vorteil: Der fiktive Wert entfällt, es gehen nur wenige Abzüge verloren |
| Hohe Hypothek, steigende Zinsen | Gewinn schrumpft; bei höheren Zinsen wäre das alte System besser gewesen |
| Älteres Haus mit großem Renovierungsbedarf | Nachteil: Renovierungskosten können nicht mehr steuerlich geltend gemacht werden |
| Eigentümer einer Mietimmobilie | Teilverlust: Nur ein Anteil der Zinsen bleibt abzugsfähig |
| Eigentümer einer Zweitwohnung | Gemischt: Der kalkulatorische Wert sinkt, doch es könnte eine neue kantonale Grundsteuer folgen |
Wo liegt der Wendepunkt? Das hängt von der Höhe Ihrer Hypothek im Verhältnis zu Ihrem fiktiven Wert ab. Comparis hat berechnet, dass der Staat bei allen Steuerzahlern erst dann mehr einnimmt als heute, wenn die Hypothekenzinsen etwa 3 Prozent erreichen (Comparis). Für einen einzelnen Haushalt gilt eine einfache Faustregel: Das alte System ist nur dann vorteilhaft, wenn die abzugsfähigen Zinsen und Unterhaltskosten zusammen den kalkulatorischen Mietwert übersteigen.
Anschauliches Beispiel: eine Villa am See
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Was bedeutet dies für Zweitwohnungen?
Auch bei Zweitwohnungen entfällt der kalkulatorische Mietwert, doch die Kantone können eine neue Sondersteuer auf Immobilien einführen, um die entgangenen Einnahmen auszugleichen. Die Tourismuskantone haben dabei die größten Einbußen zu verzeichnen, weshalb die Abstimmung an diese neue Steuer geknüpft wurde.
Die Kantone arbeiten derzeit an den Einzelheiten. Im Kanton Bern, In Gstaad könnten die Gemeinden zusätzlich bis zu drei Promille auf Zweitwohnungen erheben, die hauptsächlich von ihren Eigentümern genutzt werden. Dies erfordert eine Änderung der Kantonsverfassung, über die voraussichtlich in der zweiten Hälfte des Jahres 2028 abgestimmt wird. In Graubünden, Der Kanton, in dem St. Moritz und das Engadin liegen, rechnet mit jährlichen Einbußen in Höhe von rund 40 Millionen CHF, seine Gemeinden mit rund 30 Millionen CHF. Jede Gemeinde würde selbst entscheiden, ob sie die Steuer einführt und in welcher Höhe. Auch Uri erwägt eine solche Steuer, während Luzern sie als unverhältnismässig abgelehnt hat.
Für Eigentümer von Zweitwohnungen ergibt sich ein weiterer Effekt. Der Steuerabzug für Erstkäufer gilt nicht für Zweitwohnungen, und Unterhaltskosten sowie Zinsen sind nicht mehr abzugsfähig. Dennoch rechnet die Zürcher Kantonalbank nicht mit sinkenden Preisen in den Bergferienorten, da das Zweitwohnungsgesetz das Angebot knapp hält (ZKB).
Was sollten Eigentümer vor 2029 tun?
Der wichtigste Schritt ist das richtige Timing: Führen Sie größere Instandhaltungs- und Energieinvestitionen durch, solange diese noch steuerlich absetzbar sind. Darüber hinaus ist eine besonnene Überprüfung der Finanzierungsmöglichkeiten einer übereilten Schuldentilgung vorzuziehen.
| Maßnahme | Warum dies von Bedeutung ist |
| Verlegen Sie größere Renovierungsarbeiten auf einen früheren Zeitpunkt | Instandhaltungsmaßnahmen an selbstgenutzten Wohnimmobilien und Zweitwohnungen bleiben bis Ende 2028 steuerlich absetzbar. Ein neues Dach, eine neue Fassade oder eine neue Küche im Jahr 2027 oder 2028 können Ihre Steuerlast weiterhin senken. |
| Planen Sie Energieinvestitionen frühzeitig | Der Bundesabzug läuft aus; einige Kantone behalten ihren Abzug für eine begrenzte Zeit bei. Durch Investitionen vor 2029 sichern Sie sich den vollen Abzug. |
| Erhöhung der Beiträge zum Sanierungsfonds | Eigentümer von Eigentumswohnungen können Beiträge zum Sanierungsfonds bis zur Änderung steuerlich absetzen. Eine vorübergehende Erhöhung kann sich lohnen. |
| Investitionen zur Wertsteigerung von Immobilien | Sie behalten auch beim Verkauf ihre Bedeutung, da sie den steuerpflichtigen Gewinn im Rahmen der Immobiliengewinnsteuer mindern. |
| Tilgen Sie Ihre Hypothek nicht allein aus steuerlichen Gründen | Bei Hypothekenzinsen von rund 1 Prozent bringt anderswo angelegtes Kapital oft mehr Rendite. Schulden senken nach wie vor Ihre Vermögenssteuer. |
| Überprüfung der Strukturen bei Mietobjekten | Nur ein anteiliger Teil der Zinsen bleibt abzugsfähig. Die Schuldenverteilung in Ihrem Portfolio sollte erneut überprüft werden. |
| Ältere Immobilien neu bewerten | Wenn umfangreiche Renovierungsarbeiten anstehen, kann ein Neubau sinnvoller sein als weitere Investitionen. |
Ein Wort zur Tilgung. Viele Eigentümer werden versucht sein, ihre Hypothek vorzeitig zu tilgen, sobald der Zinsabzug wegfällt. Das ist nicht immer ratsam. In einer Immobilie gebundenes Kapital steht nicht mehr zur Verfügung, und die Renditen aus Kapitalanlagen lagen in der Vergangenheit selbst nach Steuern über den Hypothekenzinsen. Halten Sie ausreichend Liquidität bereit, insbesondere im Ruhestand, wenn eine Aufstockung der Hypothek schwierig werden kann (VZ VermögensZentrum).
Werden sich die Immobilienpreise ändern?
Direkte Auswirkungen auf die Preise dürften gering ausfallen. Die eigentlichen Hürden für Käufer – nämlich hohe Preise, Regeln zur Erschwinglichkeit und Eigenkapitalanforderungen – bleiben unverändert. Die Zürcher Kantonalbank prognostiziert für dieses und das kommende Jahr einen Anstieg der Preise für Eigenheime um etwa 4 Prozent.
Was sich ändern wird, ist die Kluft zwischen Alt und Neu. Ältere Immobilien mit ständigem Instandhaltungsbedarf verlieren etwas an Attraktivität, da diese Kosten nicht mehr steuerlich absetzbar sind. Neubauten und kürzlich renovierte Häuser, bei denen in nächster Zeit kaum größere Kosten anfallen, gewinnen an Attraktivität. Für Verkäufer älterer Häuser ist es daher wichtiger denn je, einen klaren Überblick über bisherige Renovierungsmaßnahmen und den Zustand des Gebäudes zu geben. Unsere Sichtweise zur Wertermittlung finden Sie in unserem Leitfaden zu Bewertung von Luxusimmobilien.
Was dies für internationale Käufer bedeutet
Wenn Sie in die Schweiz umziehen und hier Ihre erste Immobilie erwerben, machen die neuen Regelungen den Immobilienbesitz verständlicher: kein fiktives Einkommen und ein begrenzter Zinsabzug während der ersten zehn Jahre. Die bisherige Argumentation, aus steuerlichen Gründen eine hohe Hypothek zu behalten, verliert bei selbstgenutztem Wohneigentum weitgehend an Bedeutung. Bei einer Zweitwohnung sind die kantonale Liegenschaftssteuer sowie die für ausländische Käufer geltenden Bestimmungen der Lex Koller zu beachten.
Dieser Artikel enthält allgemeine Informationen und stellt keine Steuerberatung dar. Die kantonalen Regelungen werden derzeit noch finalisiert. Bitte besprechen Sie Ihre Situation mit einem Steuerberater.
Häufig gestellte Fragen
Wann wird der kalkulatorische Mietwert in der Schweiz abgeschafft?
Am 1. Januar 2029. Die Schweizer Stimmbürger haben die Reform am 28. September 2025 mit 57,7 Prozent angenommen, und der Bundesrat hat das Inkrafttreten auf April 2026 festgelegt.
Kann ich Hypothekenzinsen nach 2029 weiterhin steuerlich absetzen?
Bei selbstgenutztem Wohneigentum grundsätzlich nicht. Erstkäufer können bis zu 10.000 CHF (Ehepaare) bzw. 5.000 CHF (Alleinstehende) absetzen, wobei sich dieser Betrag über einen Zeitraum von zehn Jahren jährlich um 10 Prozent verringert. Bei Mietobjekten bleiben die Zinsen im Verhältnis zum Anteil des Mietobjekts an Ihrem Gesamtvermögen abzugsfähig.
Sollte ich mein Haus noch vor 2029 renovieren?
Wenn ohnehin eine größere Renovierung geplant ist, kann es sinnvoll sein, diese noch vor Ende 2028 durchzuführen, da Instandhaltungskosten für selbstgenutzte Wohnimmobilien ab 2029 nicht mehr steuerlich absetzbar sind. Auch Investitionen in die Energieeffizienz sollten frühzeitig geplant werden.
Gilt die Abschaffung auch für Zweitwohnungen?
Ja. Der fiktive Mietwert wird auch für Zweitwohnungen abgeschafft. Im Gegenzug können die Kantone eine spezielle Liegenschaftssteuer auf Zweitwohnungen einführen. Bern, Graubünden und Uri erwägen eine solche Steuer.
Sollte ich meine Hypothek tilgen, sobald der Zinsabzug wegfällt?
Nicht allein aus steuerlichen Gründen. Bei Hypothekenzinsen von rund 1 Prozent erzielt das investierte Kapital oft eine höhere Rendite nach Steuern, und Schulden senken weiterhin Ihre Vermögenssteuer. Halten Sie ausreichend Liquidität bereit, insbesondere im Ruhestand.
Werden die Immobilienpreise in der Schweiz aufgrund der Reform sinken?
Experten erwarten nur geringe direkte Auswirkungen. Ältere Immobilien mit hohem Instandhaltungsbedarf könnten an Attraktivität verlieren, während Neubauten an Attraktivität gewinnen könnten. Für selbstgenutzte Wohnimmobilien wird weiterhin ein Preisanstieg prognostiziert.
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