Der Schweizer Immobilienmarkt seit 2000: 25 Jahre Bautätigkeit, Preisentwicklung und regionale Unterschiede

Der Schweizer Immobilienmarkt seit dem Jahr 2000

Der Schweizer Immobilienmarkt seit dem Jahr 2000 erzählt eine einfache Geschichte mit einer komplizierten Handlung. Das Land hat mehr als eine Million Wohnungen gebaut. Doch die Bauweise unterscheidet sich stark von der vor einer Generation: weniger Einfamilienhäuser, mehr Wohnungen und weitaus mehr institutionelles Kapital. Die Preise für Eigenheime haben sich mehr als verdoppelt, und die Unterschiede zwischen den Regionen waren noch nie so groß wie heute.

Für internationale Käufer sind diese Zahlen von Bedeutung. Sie erklären, warum ein schönes Haus am Zürichsee nur selten auf den freien Markt gelangt, warum sich Zug wie eine eigenständige Wirtschaftseinheit verhält und warum die Lage mittlerweile fast alles entscheidet. Hier erfahren Sie, was sich Segment für Segment und Region für Region verändert hat.

Wie viele Wohnungen wurden in der Schweiz seit dem Jahr 2000 gebaut?

Mehr als eine Million. Der Wohnungsbestand stieg laut dem Bundesamt für Statistik (BFS). Das entspricht einem Zuwachs von rund 1,3 Millionen Wohneinheiten oder 37 Prozent. Der größte Teil dieses Zuwachses ist auf Neubauten zurückzuführen. Der Rest entstand durch Umnutzungen bestehender Gebäude.

Der Weg verlief nicht geradlinig. Um die Jahrtausendwende zeigte sich der Markt zurückhaltend. Viele Wohnungen standen leer, und im Jahr 2000 wurden lediglich 32.214 neue Wohnungen fertiggestellt. Die Freizügigkeit innerhalb der EU, niedrige Zinssätze und eine wachsende Bevölkerung sorgten daraufhin für einen Aufschwung im Baugewerbe. Zwischen 2015 und 2018 wurden jährlich mehr als 53.000 Wohnungen fertiggestellt. Seitdem ist die Zahl wieder gesunken, auf 39.638 im Jahr 2024.

Im gleichen Zeitraum stieg die Einwohnerzahl von etwa 7,2 Millionen auf 9,13 Millionen. Die Nachfrage überstieg schlichtweg das Angebot. Die landesweite Leerstandsquote sank das sechste Jahr in Folge und lag im Juni 2026 bei 0,93 Prozent (JLL).

Vom Einfamilienhaus zur Wohnung: Wie sich die Zusammensetzung verändert hat

Im Jahr 2000 waren 42,7 Prozent der neuen Wohnungen Einfamilienhäuser. Bis zum Jahr 2024 war dieser Anteil auf 11,4 Prozent gesunken. Eigentumswohnungen und Mietwohnungen füllten diese Lücke, wobei jede von ihnen ihrer eigenen Logik folgte.

Einfamilienhäuser: vom Standard bis zur Rarität

Im Jahr 2000 wurden in der Schweiz 13.768 neue Häuser fertiggestellt. Im Jahr 2024 waren es 4.518. Die Zahl sank um zwei Drittel, während das gesamte Bauvolumen zunahm. Die Gründe dafür liegen auf der Hand. Baugrundstücke sind knapp und teuer. Seit 2014 schreibt das revidierte Raumplanungsgesetz eine dichtere Bebauung vor. Und für einen Bauträger ist ein Grundstück mit zwanzig Wohnungen rentabler als eines mit nur einem Haus.

Die Nachfrage nach einem Haus mit Garten ist nach wie vor ungebrochen. Das Angebot stammt mittlerweile fast ausschließlich aus dem Bestand an Bestandsimmobilien, weshalb gute Häuser in erstklassigen Lagen so unauffällig den Besitzer wechseln.

Eigentumswohnungen: der stille Gewinner

Das Stockwerkeigentum hat stärker zugenommen als jede andere Form des Wohneigentums. Es gibt keine genauen landesweiten Zahlen, da in den öffentlichen Registern nicht zwischen eigengenutzten und vermieteten Wohnungen unterschieden wird. Eine in „Finanz und Wirtschaft“ veröffentlichte Analyse zeigt die Tendenz: Von 2016 bis 2022 wurde ein Drittel aller neuen Wohnungen für den Eigenheimmarkt gebaut. Von 2022 bis 2024 stieg dieser Anteil auf 41,5 Prozent.

Da Einfamilienhäuser mittlerweile nur noch etwa ein Zehntel der Neubauten ausmachen, entfällt der größte Teil dieses Anteils an Eigenheimbesitz auf Eigentumswohnungen. Für viele Familien ist eine Eigentumswohnung mittlerweile der realistische Weg zum Eigenheim geworden.

Mietwohnungen: Das Jahrzehnt der Investoren

Die 2010er-Jahre standen ganz im Zeichen des Mietwohnungsbaus. Von 2015 bis 2022 herrschten in der Schweiz Negativzinsen. Pensionskassen, Immobilienfonds und Versicherer waren auf Rendite angewiesen und fanden diese im Wohnungsbau. Eigentumsdaten belegen das Ergebnis: Nur ein Drittel der nach 2000 errichteten Mietwohnungen befindet sich im Besitz von Privatpersonen. Bei Wohnungen, die vor 1946 erbaut wurden, liegt dieser Anteil bei zwei Dritteln.

Als die Negativzinsen endeten, ging der Mietwohnungsbau zurück. Nun erholt er sich wieder. Laut Wüest Partner wurden innerhalb von zwölf Monaten 32.900 neue Mietwohnungen genehmigt, elf Prozent mehr als im Vorjahr.

Das Luxussegment: eigene Regeln, dieselbe Knappheit

Im obersten Marktsegment spielen Zinssätze und Regeln zur Erschwinglichkeit eine untergeordnete Rolle. Der Vermögenswert ist von größerer Bedeutung. Die Zahl der Schweizer Steuerzahler mit einem Vermögen von über 10 Millionen CHF ist seit 2019 um etwa die Hälfte auf fast 10.000 gestiegen (UBS). Diese Käufer wünschen sich Seeblick, Bergpanoramen und Privatsphäre. Genau dort ist das Angebot am knappsten, da an den besten Lagen nur sehr wenig Neues gebaut wird.

Laut dem „UBS Luxury Property Focus 2026“stiegen die Preise für Luxusimmobilien in den letzten fünf Jahren um fast 5 Prozent pro Jahr. Im Jahr 2025 betrug der Anstieg an 31 Top-Standorten etwas mehr als 3 Prozent und in den Bergferienorten etwa 6 Prozent, was vor allem auf vermögende ausländische Käufer zurückzuführen war. In Schweizer Luxusgemeinden kostet eine 150 Quadratmeter große Eigentumswohnung im Durchschnitt 4 bis 5 Millionen Schweizer Franken. Ein Haus mit mehr als 1.000 Quadratmetern Grundstück kostet oft mehr als 10 Millionen Schweizer Franken.

Für das Jahr 2026 rechnet die UBS mit einem langsameren Wachstum. Dies ist kein Rückgang, sondern eine Stabilisierung auf sehr hohem Niveau.

Um wie viel sind die Immobilienpreise in der Schweiz seit dem Jahr 2000 gestiegen?

Die Preise für Eigenheime stiegen zwischen 2000 und 2025 um 128 Prozent. Zu diesem Ergebnis kommt eine IAZI-Analyse. Daten von Wüest Partner, die auch vom Bundesamt für Wohnungswesen, zeigen bis zum Jahr 2023 einen Anstieg von 136,2 Prozent bei Eigentumswohnungen und von 116,6 Prozent bei Einfamilienhäusern.

Diesem langen Aufschwung ging ein schwieriges Jahrzehnt voraus. Zwischen 1989 und 1998 verloren Einfamilienhäuser etwa 25 Prozent ihres Wertes und Eigentumswohnungen etwa 22 Prozent. Seit 1998 zeigt die Kurve nach oben – trotz der Finanzkrise, des starken Frankens und der Pandemie.

Die positive Entwicklung hält an. Der FSO-Preisindex für Wohnimmobilien (IMPI) stieg im Jahr 2025 bei Einfamilienhäusern um 4,4 Prozent und bei Eigentumswohnungen um 4,7 Prozent. Im zweiten Quartal 2026 lagen beide Segmente rund 4,3 Prozent über dem Vorjahresniveau. Dennoch Wüest Partner die Preise als weitgehend durch die wirtschaftlichen Fundamentaldaten gestützt an.

Mieten: langsamer, aber stabil

Die Mieten stiegen deutlich weniger stark an. Der Mietindex stieg zwischen 2005 und 2025 um 32,1 Prozent. Der Unterschied zeigt sich, wenn Menschen umziehen. Ende 2024 zahlte ein Haushalt, der seit mehr als zwanzig Jahren in einer Vierzimmerwohnung wohnte, eine durchschnittliche Nettomiete von 1.355 CHF. Für eine neue Wohnung gleicher Größe lag dieser Wert bei 2.304 CHF. Im Jahr 2025 lagen die neu ausgeschriebenen Mieten um 10,5 Prozent über den bestehenden Vertragsmieten.

Wo sind die Preise am stärksten gestiegen? Regionale Unterschiede

Die größten Zuwächse seit dem Jahr 2000 wurden rund um den Genfer See, am Zürichsee und in Zug verzeichnet. Nationale Durchschnittswerte verschleiern das Wesentliche. In der Schweiz bestimmt die Gemeinde den Wert, und oft spielt auch die Lage am See eine Rolle.

In Carouge bei Genf sind Häuser mittlerweile 345 Prozent teurer als im Jahr 2000. In der Stadt Genf beträgt der Anstieg etwa 282 Prozent. In der Stadt Zug legten die Preise für Häuser um 270 Prozent und für Wohnungen um 316 Prozent zu; in der Stadt Zürich stiegen die Preise für Häuser um 239 Prozent. Zollikon ist mittlerweile die teuerste Gemeinde der Schweiz (IAZI).

In den letzten zehn Jahren hat sich die Kluft weiter vergrößert. Die Preise für Eigentumswohnungen stiegen im Kanton Zug um rund 70 Prozent, im Kanton Zürich um 50 Prozent. Bei Einfamilienhäusern liegt Uri mit 80 Prozent an der Spitze, gefolgt von Nidwalden mit 77 Prozent (Wüest Partner).

Die Leerstandsquoten zeigen, wo die Knappheit am größten ist. Im Kanton Zug stehen nur 0,20 Prozent der Wohnungen leer, in Genf 0,31 Prozent und in Obwalden 0,38 Prozent. Im Jura liegt die Quote bei 3,35 Prozent, in Solothurn bei 1,91 Prozent. Die Mieten sind in Zug, Zürich und Schwyz am höchsten und im Jura, in Neuenburg und in Uri am niedrigsten. Auch die Wohneigentumsquote variiert stark: von 16 Prozent in Basel-Stadt bis zu 56 Prozent in Appenzell Innerrhoden.

Im Luxussegment sind die Unterschiede noch größer. St. Moritz liegt mit rund 52.000 CHF pro Quadratmeter an der Spitze, gefolgt von Gstaad und Verbier mit jeweils rund 45.000 CHF. Am Genfer See erreicht Cologny rund 43.000 CHF; am Zürichsee liegt Küsnacht bei rund 37.000 CHF. Am linken Ufer des Zürichsees sind Kilchberg, Rüschlikon, Thalwil und Oberrieden sehr gefragt. Internationale Schulen und die kurze Fahrt nach Zug machen diese Orte besonders attraktiv für Familien, die aus dem Ausland zuziehen.

Was dies heute für Käufer und Verkäufer bedeutet

Daten aus 25 Jahren lassen einige klare Schlussfolgerungen zu. Diese gelten unabhängig davon, ob Sie Ihre erste Immobilie in der Schweiz erwerben oder eine Familienimmobilie verkaufen.

Die Lage hat den Wert stärker beeinflusst als die Ausstattung oder das Baujahr. Der Blick auf den See, die steuerlichen Rahmenbedingungen und die gute Anbindung an Zürich, Zug und Genf haben den Ausschlag gegeben. Viele der besten Angebote gelangen gar nicht erst auf die Immobilienportale. Sie werden außerhalb des öffentlichen Marktes über persönliche Netzwerke vermittelt. Unser Suchauftrag dient genau dazu, genau diese Immobilien für Sie zu finden.

Häufig gestellte Fragen

Wie viele Wohnungen wurden in der Schweiz seit dem Jahr 2000 gebaut?

Mehr als eine Million. Der Wohnungsbestand stieg von 3.569.181 Wohnungen im Jahr 2000 auf 4,88 Millionen Ende 2025. In den meisten Jahren wurden zwischen 40.000 und 53.000 neue Wohnungen fertiggestellt.

Warum werden in der Schweiz weniger Einfamilienhäuser gebaut?

Baugrundstücke sind knapp und teuer, das Raumordnungsrecht schreibt eine dichtere Bebauung vor, und mit Mehrfamilienhäusern lässt sich auf derselben Fläche ein höherer Ertrag erzielen. Der Anteil von Einfamilienhäusern am Neubau sank von 42,7 Prozent im Jahr 2000 auf 11,4 Prozent im Jahr 2024.

Um wie viel sind die Immobilienpreise in der Schweiz seit dem Jahr 2000 gestiegen?

Laut IAZI sind die Preise für Eigenheime um 128 Prozent gestiegen. Die Preise für Eigentumswohnungen stiegen bis 2023 um etwa 136 Prozent und die für Einfamilienhäuser um etwa 117 Prozent. Die Mieten stiegen deutlich langsamer an.

Wo in der Schweiz sind die Immobilienpreise am stärksten gestiegen?

Rund um den Genfer See, am Zürichsee und in Zug. Carouge bei Genf liegt mit einem Anstieg der Immobilienpreise um 345 Prozent seit dem Jahr 2000 an der Spitze. Zollikon am Zürichsee ist mittlerweile die teuerste Gemeinde des Landes.

Ist der Schweizer Immobilienmarkt überbewertet?

Wüest Partner sieht die Preise weitgehend durch Fundamentaldaten gestützt. Ende 2025 lagen die Hauspreise nur 1,6 Prozent über ihrem berechneten Fundamentzwert; bei Eigentumswohnungen betrug die Differenz 8,2 Prozent. Das Unternehmen stuft das Risiko einer Überbewertung als gering bis moderat ein.

Wie entwickelt sich der Schweizer Luxusimmobilienmarkt im Jahr 2026?

Die UBS rechnet mit einem langsameren Wachstum als in den vergangenen fünf Jahren, in denen die Preise um fast 5 Prozent pro Jahr gestiegen sind. Die Preise bewegen sich weiterhin auf hohem Niveau, wobei die Nachfrage in den Bergferienorten und rund um den Genfer See am stärksten ist.