Lex Koller in Zahlen

Wie vier Jahrzehnte Vorschriften für ausländische Käufer die Immobilienpreise in der Schweiz Region für Region geprägt haben

In unserem vorherigen Artikel haben wir erläutert, was die Lex-Koller-Reform von 2026 vorsieht und warum sie in Bern zu einem derart umstrittenen Thema geworden ist. Dieses Mal möchten wir einen Schritt zurücktreten und einen Blick auf die Zahlen werfen. Seit mehr als sechzig Jahren hat die Schweiz die Vorschriften für den Immobilienerwerb durch Personen aus dem Ausland immer wieder verschärft, gelockert und neu gestaltet. Jede Änderung hinterließ Spuren, allerdings nicht überall gleichermaßen. In einigen Regionen schlug sich dies unmittelbar in den Preisentwicklungen nieder. Andere Regionen nahmen davon kaum Notiz.

Dieser Artikel zeichnet diese Entwicklung nach und stellt sie den Preis- und Nachfragedaten für die Regionen gegenüber, nach denen unsere Kunden am häufigsten fragen: Zürichsee, Zug, Genf, Tessin, Waadt, Wallis und Graubünden. Das Ziel ist einfach: Anhand konkreter Zahlen aufzuzeigen, wo das Lex Koller den Markt tatsächlich geprägt hat und wo andere Faktoren den entscheidenden Einfluss ausüben.

Ein Gesetz, das sich ständig änderte

„Lex Koller“ ist eigentlich die aktuelle Bezeichnung für ein Regelwerk, das seit 1961 immer wieder überarbeitet wurde. Jede Fassung reagierte auf eine andere Sorge – sei es ausländisches Kapital, steigende Grundstückspreise oder der Druck auf Tourismusorte – und jede veränderte den Markt ein wenig im Vergleich zu zuvor.

Das Quotensystem: Ein Ventil, keine Mauer

Im Mittelpunkt des Lex Koller steht eine nationale Quote. Jährlich dürfen nur etwa 1’500 Ferienwohnungen an Käufer aus dem Ausland verkauft werden, und diese Quote verteilt sich ungleichmäßig auf die Kantone, die dies überhaupt noch zulassen. Das Wallis erhält mit 330 Bewilligungen pro Jahr den grössten Anteil. Kleine Kantone wie Appenzell Ausserrhoden, Uri, Nidwalden, Obwalden, Glarus, Jura und Schaffhausen erhalten jeweils nur 20.

Die detaillierteste öffentliche Aufschlüsselung der tatsächlichen Nutzung, die für das Jahr 2018 veröffentlicht wurde, zeigt, wie unterschiedlich diese Quote ausgeschöpft wird. Das Wallis verzeichnete in jenem Jahr 233 neue Einträge im Grundbuch und nutzte damit rund sieben von zehn der ihm zur Verfügung stehenden Genehmigungen. Graubünden verzeichnete 209 Einträge und schöpfte damit seine eigene Zuteilung nahezu vollständig aus. Das Tessin verzeichnete nur 40, Bern 33 und Waadt lediglich 13.

Diese Lücke ist von Bedeutung. Sie zeigt uns, dass die Quote die Nachfrage im Wallis und in Graubünden tatsächlich einschränkt, während im Tessin und im Waadtland der Grossteil der Kaufaktivitäten aus dem Ausland gänzlich ausserhalb der Quote stattfindet – sei es durch den Erwerb von Erstwohnungen durch EU- und EFTA-Bürger oder durch geschäftsbezogene Käufe, die nicht unter die Lex Koller fallen. Die Quote wirkt weniger wie eine Mauer, die das gesamte Land umgibt, sondern eher wie ein Ventil an zwei spezifischen Stellen.

Wo die Quote zu Buche schlägt: Wallis und Graubünden

Landesweit überschreiten mittlerweile rund 440 Gemeinden die 20-Prozent-Obergrenze für Zweitwohnungen, die 2012 durch die Lex Weber eingeführt wurde, wobei sich die meisten davon im Wallis, in Graubünden, im Tessin, in Bern und im Waadtland befinden. Im Wallis und in Graubünden kommt dieses Bauverbot zu einer Lex-Koller-Quote hinzu, die bereits fast ausgeschöpft ist, was sich auch in den Preisdaten widerspiegelt.

Laut UBS belief sich der durchschnittliche Preisanstieg bei Luxusimmobilien in den Bergen in den letzten fünf Jahren auf rund 40 Prozent – schneller als irgendwo sonst im Land –, auch wenn die Zuwächse von Jahr zu Jahr bei weitem nicht einheitlich ausfielen. In den zwölf Monaten bis Mitte 2026 stiegen die Preise in Crans-Montana um mehr als 15 Prozent, während Davos, Klosters und Andermatt jeweils um rund 12,5 Prozent zulegten. Verbier selbst war – obwohl dort Spitzenimmobilien zu Preisen von fast 45.000 CHF pro Quadratmeter gehandelt wurden – einer von nur zwei Schweizer Standorten, die im selben Zeitraum einen Preisrückgang verzeichneten. Selbst auf den Märkten des Landes mit den strengsten Kontingentierungsvorschriften verläuft das Wachstum eher in Schüben als linear.

Graubünden verdeutlicht die Knappheit aus einem anderen Blickwinkel. Fast 47 Prozent des Wohnungsbestands des Kantons sind bereits als Zweitwohnungen eingestuft, und 82 seiner 100 Gemeinden liegen über der Obergrenze der Lex Weber, was bedeutet, dass dort rechtlich gesehen überhaupt keine neuen Zweitwohnungen mehr gebaut werden dürfen. Das Oberengadin, zu dem auch St. Moritz gehört, wurde kürzlich in die Liste der Schweizer Regionen aufgenommen, die laut UBS ein starkes Ungleichgewicht zwischen Nachfrage und Angebot aufweisen. St. Moritz ist nun mit rund 52’000 CHF pro Quadratmeter der teuerste Standort für Premium-Immobilien im Land und liegt damit vor Gstaad und Verbier, wo die Preise bei etwa 45’000 CHF liegen.

Wo die Quote kaum ins Gewicht fällt: Tessin und Waadt

Das Tessin zeichnet ein anderes Bild. Lugano hat sich zu einem der am schnellsten wachsenden Zentren für vermögende Kunden weltweit entwickelt und zieht seit dem Brexit britische Zuzügler, italienische Fachkräfte sowie einen stabilen Privatbankensektor an. Dennoch sind die Preise in Lugano im vergangenen Jahr tatsächlich gesunken – um 2,1 Prozent bei Häusern und um 3,3 Prozent bei Wohnungen –, auch wenn das Luxussegment des Kantons weiterhin von langen Vermarktungszeiten statt von Bieterkriegen geprägt ist.

Die Erklärung findet sich in den Kontingentdaten für das Jahr 2018. Das Tessin hat in jenem Jahr lediglich 40 seiner Genehmigungen ausgeschöpft. Der Großteil der Nachfrage, die den Boom in Lugano antreibt, entsteht durch Zuwanderung und Unternehmensansiedlungen – Kanäle, die durch das Lex-Koller-Gesetz nicht eingeschränkt werden – und nicht durch die streng begrenzte Ferienhausquote. Die Preise dort richten sich nach der Stärke des Finanzzentrums und den Wohnorttrends, nicht nach dem Genehmigungssystem.

Auch im Kanton Waadt, in dem die Städte Montreux, Vevey und Lausanne an der Genfer See-Riviera liegen, ist eine ähnliche Unterauslastung zu beobachten: Im Jahr 2018 wurden lediglich 13 Genehmigungen in Anspruch genommen. Die Nachfrage wird hier eher durch Unternehmensansiedlungen und Käufer, die aus Lifestyle-Gründen hierherziehen, als durch die begrenzte Quote bestimmt, und das Preiswachstum war zwar solide, lag jedoch bei Spitzenimmobilien unter dem nationalen Durchschnitt.

Zürichsee, Zug und Genf: Völlig außerhalb des Quotensystems

Dies ist der Aspekt, den die Menschen am häufigsten falsch verstehen. Zürich, Zug und Genf sind nicht einfach Kantone, in denen die Lex-Koller-Quote nicht ausgeschöpft wird; sie sind gar nicht erst in der Liste des Bundes aufgeführt, in der Kantone aufgeführt sind, in denen einem Käufer aus dem Ausland überhaupt eine Ferienwohnungsbewilligung erteilt werden kann. Diese Liste umfasst hauptsächlich traditionelle Tourismuskantone wie das Wallis, Graubünden, das Tessin, Waadt, Bern, Freiburg und eine Handvoll weiterer Kantone. Zürich, Zug und Genf sind darin schlichtweg nicht aufgeführt.

In Kusnacht, der teuersten Adresse am Zürichsee, liegen die Preise bei rund 37’000 CHF pro Quadratmeter; die UBS geht jedoch davon aus, dass sich die Preise dort im Jahr 2026 stabilisieren werden, da neues Angebot in Höhe von etwa 1,5 Prozent des bestehenden Wohnungsbestands auf den Markt kommt und Käufer die Angebotspreise nach unten drücken. Zug behält dank stetiger Zuzüge an Dynamik. Cologny am Genfer See – das zum Kanton Genf und nicht zum Kanton Waadt gehört – bleibt mit rund 43.000 CHF pro Quadratmeter die teuerste Adresse außerhalb der Berge, wobei die Nachfrage mit dem durch den Rohstoffhandel erwirtschafteten Vermögen und zunehmend auch mit Käufern aus dem Nahen Osten verbunden ist.

Keine dieser Transaktionen unterliegt der Lex-Koller-Quote, da fast jeder Käufer in diesen drei Märkten entweder in der Schweiz ansässig ist, Staatsangehöriger der EU oder der EFTA ist oder es sich um ein Unternehmen handelt, das Immobilien für den Eigenbedarf erwirbt. Wann immer die Lex Koller für die Schweizer Immobilienpreise im Allgemeinen verantwortlich gemacht wird, sollte man bedenken, dass dieses Gesetz im Raum Zürich, Zug und Genf schlichtweg nicht der Hebel ist, der den Markt bewegt.
Luxusimmobilien: Zürichsee, Zentralschweiz und Tessin

Das Muster auf einen Blick

Was sich durch die Reform von 2026 ändern könnte

Die vom Bundesrat vom 15. April bis zum 15. Juli 2026 durchgeführte Vernehmlassung sieht vor, zwei Kanäle zu schließen, über die Kapital aus dem Ausland in den Schweizer Immobilienmarkt fließen konnte, ohne die Wohnquote zu berühren. Gewerbeimmobilien, die seit 1997 für ausländische Käufer frei zugänglich sind, dürften künftig nur noch für den Eigenbedarf des Käufers erworben werden. Anteile an börsennotierten Immobilienfonds und -gesellschaften, die seit 2005 für ausländische Käufer zugänglich sind, stünden Personen im Ausland künftig überhaupt nicht mehr zur Verfügung. Auch der Erwerb von Ferienwohnungen würde weiteren Beschränkungen unterliegen.

Sollten diese Kanäle geschlossen werden, wird zumindest ein Teil dieses Kapitals wahrscheinlich nach einem anderen Weg in den Schweizer Markt suchen, anstatt ihn gänzlich zu verlassen. Die Vergangenheit zeigt, dass Regulierungsmassnahmen hier eher dazu führen, die Nachfrage umzulenken, als sie zu beseitigen, und das wahrscheinlichste Ziel sind die Ferienimmobilienmärkte, die bereits am stärksten unter Druck stehen. Die Ökonomen der UBS gehen in ihren Ausführungen zum Alpenmarkt vom Juni 2026 davon aus, dass eine Verschärfung des Lex Koller oder eine neue Zweitwohnungssteuer nur begrenzte Auswirkungen auf die Nachfrage in diesen Regionen haben wird. Der Kreis der Käufer, die bereit sind, für eine begehrte Schweizer Adresse zu zahlen, scheint groß genug zu sein, sodass Regulierungsmaßnahmen eher beeinflussen, wohin das Geld fließt, als ob es überhaupt ankommt.

Der Vorschlag muss noch im Parlament beraten werden, und die Reaktionen darauf sind bislang stark gespalten: Die einen sehen darin die Schließung einer Gesetzeslücke, die anderen warnen vor konkreten wirtschaftlichen Kosten. Wir werden den Fortgang des Verfahrens verfolgen und unseren früheren Erklärungsbeitrag aktualisieren, sobald es neue Entwicklungen gibt.

Häufig gestellte Fragen

Erklärt das Lex Koller, warum die Immobilienpreise in der Schweiz weiter steigen?

Nur teilweise und nur an bestimmten Orten. Auf nationaler Ebene werden die Preise hauptsächlich durch Finanzierungskosten, Angebot und Binnennachfrage bestimmt. Am deutlichsten zeigt sich der Einfluss des Lex Koller auf den durch Kontingente begrenzten Ferienwohnungsmärkten im Wallis und in Graubünden. Im Raum Zürich, Zug und Genf sind die Auswirkungen gering bis nicht vorhanden.

In welchen Regionen gelten in der Praxis die strengsten Lex-Koller-Beschränkungen?

Das Wallis und Graubünden schöpfen ihre jährliche Quote nahezu vollständig aus, was miterklärt, warum Skigebiete wie Verbier, Crans-Montana, St. Moritz und Davos einige der stärksten Preisanstiege im Land verzeichnen.

In welcher Beziehung steht Lex Weber zu Lex Koller?

Es handelt sich um separate Gesetze mit gemeinsamer Wirkung. Die Lex Koller begrenzt die Anzahl der Ferienwohnungen, die Käufer aus dem Ausland erwerben dürfen. Die seit 2012 geltende Lex Weber begrenzt den Gesamtanteil an Zweitwohnungen auf 20 Prozent des Wohnungsbestands einer Gemeinde. In weiten Teilen des Wallis und Graubündens gelten beide Beschränkungen für dieselben Immobilien, wodurch das Angebot gleich aus zwei Richtungen eingeschränkt wird.

Wird die Reform von 2026 Auswirkungen darauf haben, wo ausländische Käufer in der Schweiz Immobilien erwerben dürfen?

Die Konsultationsphase endete am 15. Juli 2026; der Entwurf muss nun noch vom Parlament verabschiedet werden. Sollte er in der vorgeschlagenen Form angenommen werden, würde dies zu Einschränkungen bei Anlageklassen führen, die seit 1997 bzw. 2005 zugelassen sind, sowie bei Gewerbeimmobilien und denkmalgeschützten Immobilienfonds, und es würden weitere Beschränkungen für Ferienwohnungen eingeführt.