Lex Koller 2026: Was die vorgeschlagenen Änderungen für ausländische Käufer von Immobilien in der Schweiz bedeuten

Der Bundesrat hat eine Vernehmlassung zur bedeutendsten Verschärfung der Schweizer Vorschriften zum ausländischen Immobilienbesitz seit Jahrzehnten eröffnet. Hier erfahren Sie, was international mobile Käufer wissen müssen und welche Schritte sie unternehmen sollten, bevor sich das Zeitfenster weiter verengt

Lex Koller 2026 ist die bedeutendste regulatorische Entwicklung auf dem Schweizer Immobilienmarkt für internationale Käufer seit einer Generation. Am 15. April 2026 leitete der Schweizer Bundesrat eine formelle Vernehmlassung zu einer umfassenden Revision des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland ein – jenes Gesetzes, das seit 1983 den Immobilienbesitz durch Ausländer in der Schweiz regelt. Die Vernehmlassung endete am 15. Juli 2026 und brachte tiefe politische Meinungsverschiedenheiten zutage; damit wurde der Weg für ein parlamentarisches Verfahren geebnet, das voraussichtlich nicht vor 2028 abgeschlossen sein wird.
Sollten die Vorschläge angenommen werden, würden sie die Bedingungen neu gestalten, unter denen Nicht-EU-Bürger Schweizer Immobilien erwerben können. Sie würden die Kontingente für Ferienwohnungen senken, eine seit langem bestehende Lücke beim Weiterverkauf zwischen ausländischen Käufern schließen und den Zugang zu Schweizer Immobilien-Investmentvehikeln einschränken, die bisher vollständig außerhalb des Geltungsbereichs der Lex Koller operierten. Für internationale Käufer, die den Erwerb von Schweizer Immobilien in Erwägung gezogen haben – sei es ein Hauptwohnsitz am See, ein Alpenchalet oder eine Beteiligung an einem Schweizer Immobilienfonds –, ist das regulatorische Zeitfenster heute offen, wie es morgen vielleicht nicht mehr der Fall sein wird.
Dieser Artikel erläutert, was vorgeschlagen wird, wer davon betroffen ist, was sich ausdrücklich nicht ändert und wie sich der Schweizer Luxusimmobilienmarkt im Zuge dieser Revision insgesamt darstellt.

Was das Lex Koller ist – und warum es derzeit überarbeitet wird

Das Lex Koller-Gesetz wurde erstmals 1983 als Mechanismus erlassen, um einen übermäßigen ausländischen Besitz von Schweizer Wohnimmobilien zu verhindern. Seine Kernlogik ist seit über vier Jahrzehnten unverändert geblieben: Nichtansässige ausländische Staatsangehörige benötigen eine kantonale Bewilligung, um Wohnimmobilien in der Schweiz zu erwerben, und diese Bewilligungen unterliegen jährlichen Kontingenten, geografischen Beschränkungen und Nutzungsbedingungen.
Die aktuelle Revision wird von zwei sich überschneidenden Faktoren vorangetrieben. Der erste ist eine inländische Wohnungsknappheit, die die Schweizer Politiker für die Wahrnehmung – und die Realität – sensibilisiert hat, dass ausländisches Kapital mit Einheimischen um ein begrenztes Angebot an Wohnraum konkurriert. Der zweite ist der politische Kontext, der durch die Ablehnung der als „Nein zu zehn Millionen“ bekannten Volksinitiative entstanden ist, mit der die Einwanderung begrenzt werden sollte. Der Bundesrat hat die Revision der Lex Koller als Teil eines Pakets von Begleitmassnahmen als Reaktion auf diese politische Situation positioniert.
Der im April 2026 veröffentlichte Vernehmlassungsentwurf stellt noch keinen endgültigen Gesetzestext dar. Die Vernehmlassungsfrist endete am 15. Juli 2026 und brachte tiefe politische Spaltungen zutage: Die SP und die SVP haben die Verschärfung weitgehend befürwortet, während Wirtschaftsverbände und die Immobilienbranche vor schwerwiegenden wirtschaftlichen Folgen gewarnt haben. Der Bundesrat wird nun die Stellungnahmen auswerten und eine überarbeitete Botschaft an das Parlament ausarbeiten. Ein Inkrafttreten vor 2028 gilt als unwahrscheinlich – doch die Richtung ist klar, und Käufer, die dies verstehen, werden besser aufgestellt sein als diejenigen, die dies nicht tun.

Ihr Weg zum Immobilienerwerb in der Schweiz

Die vier wichtigsten vorgeschlagenen Änderungen

1. Senkung der Quote für Ferienwohnungen

Der derzeitige Rechtsrahmen sieht vor, dass jährlich etwa 1.500 Genehmigungen für Ferienwohnungen an nicht ansässige ausländische Käufer in den Tourismuskantonen der Schweiz, darunter das Wallis, Graubünden, Waadt und das Tessin, vergeben werden. Der Entwurf sieht eine strukturelle Senkung dieser Quote vor. Weniger Genehmigungen bedeuten mehr Wettbewerb um die verbleibenden Objekte – und für die Alpenstandorte, die bereits unter Quotenbeschränkungen leiden, würde dies den bestehenden Trend zu extremer Knappheit beschleunigen.

2. Schließung der Gesetzeslücke beim Transfer zwischen ausländischen Spielern

Seit 2002 konnten Transaktionen, bei denen ein ausländischer Käufer eine Ferienimmobilie direkt an einen anderen ausländischen Käufer verkaufte, das kantonale Kontingentsystem vollständig umgehen. Diese Übertragungen beanspruchten keinen Kontingentsplatz. Die vorgeschlagene Revision unterwirft alle derartigen Transaktionen einer umfassenden Genehmigungsprüfung, was bedeutet, dass jeder Verkauf von einem ausländischen Verkäufer an einen ausländischen Käufer auf die jährliche Quote des Kantons angerechnet wird. Für die Wiederverkaufsmärkte in Verbier, Zermatt und Ascona – wo Transaktionen zwischen Ausländern üblich sind – stellt dies eine wesentliche Änderung dar.

3. Beschränkungen für Immobilien-Investmentvehikel

Nach den derzeitigen Vorschriften konnten ausländische Investoren Anteile an börsennotierten Schweizer Wohnimmobiliengesellschaften sowie Anteile an Immobilienfonds und SICAVs (Investmentgesellschaften mit variablem Kapital) erwerben, ohne dass dadurch Beschränkungen gemäß der Lex Koller ausgelöst wurden. Der Entwurf sieht vor, diese Ausnahmeregelung aufzuheben. Ausländische Staatsangehörige mit Wohnsitz im Ausland dürften solche Instrumente künftig nicht mehr erwerben – womit ein Weg effektiv versperrt würde, über den internationales Kapital bisher indirekt Zugang zum Schweizer Wohnimmobilienmarkt hatte, ohne den Beschränkungen zu unterliegen, die für den direkten Besitz gelten.

4. Strengere Auflagen für Inhaber einer B-Genehmigung

Für international mobile Fachkräfte, die mit einer regulären Aufenthaltsbewilligung der Kategorie B in der Schweiz leben, bringen die Vorschläge zusätzliche Komplexität mit sich. Nach den derzeitigen Regelungen konnten Inhaber einer B-Bewilligung unter bestimmten Voraussetzungen Immobilien erwerben; der überarbeitete Entwurf sieht strengere Kriterien vor, die Käufer betreffen könnten, die sich im Übergang zwischen verschiedenen Aufenthaltsbewilligungen befinden, oder solche, deren Aufenthaltsstatus nach den vorgeschlagenen neuen Regelungen noch nicht als vollständig etabliert gilt.

Was sich ausdrücklich nicht ändert

Die vorgeschlagene Änderung ist von großer Tragweite – sie ist jedoch auch sehr spezifisch. Zu verstehen, was nicht in den Anwendungsbereich fällt, ist ebenso wichtig wie zu verstehen, was darunter fällt. Der Rechtsrahmen für Staatsangehörige der EU und der EFTA bleibt vollständig unverändert. Bürger der Mitgliedstaaten der Europäischen Union und der Europäischen Freihandelsassoziation genießen weiterhin das Recht auf Freizügigkeit in der Schweiz und können Immobilien ohne Einschränkungen durch die Lex Koller erwerben. Für Käufer aus Deutschland, Österreich, Frankreich, Italien, den Niederlanden, den skandinavischen Ländern sowie den übrigen EU- und EFTA-Mitgliedstaaten ändert die vorgeschlagene Novelle die Rahmenbedingungen für den Erwerb in keiner Weise.
Das Kontingentsystem für Ferienwohnungen in Tourismuszonen wird nicht abgeschafft – es wird verschärft. Der Weg für Nicht-EU-Bürger zum Erwerb zulässiger Ferienimmobilien in ausgewiesenen Tourismuszonen bleibt bestehen; es werden lediglich weniger Genehmigungen im Rahmen dieses Systems verfügbar sein.
Der Erwerb von Hauptwohnsitzen durch Nicht-EU-Bürger, die über eine gültige Schweizer Aufenthaltsbewilligung verfügen, bleibt im Rahmen der bestehenden Regelung möglich und ist nicht Gegenstand der aktuellen Revision. Der Schwerpunkt der Reform liegt auf nicht in der Schweiz ansässigen ausländischen Käufern und auf indirekten Anlagevehikeln – nicht auf Personen, die ihren rechtmäßigen Wohnsitz in der Schweiz begründet haben.

Können Ausländer in der Schweiz Immobilien kaufen?

Was dies für Preise und Verfügbarkeit bedeutet

Die vorgeschlagenen Änderungen stehen nicht für sich allein. Sie wirken sich auf einen Schweizer Luxusimmobilienmarkt aus, der sich bereits seit Jahren verknappt – und die Kombination aus Quotenkürzung und der Schließung der Gesetzeslücke bei Übertragungen zwischen Ausländern dürfte die bestehende Preisdynamik an den begehrtesten Standorten in den Alpen und an den Seen noch beschleunigen.
Der im Mai 2026 veröffentlichte „UBS Luxury Property Focus 2026“ liefert das aktuell maßgeblichste Bild der Marktlage. In den 31 analysierten Top-Standorten der Schweiz stiegen die Preise für Luxusimmobilien im Jahr 2025 um durchschnittlich mehr als 3 Prozent. In den Bergregionen lag der Wert bei 6 Prozent – vor allem getrieben durch vermögende internationale Käufer. Schweizer Luxusimmobilien sind mittlerweile im Durchschnitt rund 40 Prozent teurer als noch vor fünf Jahren, wobei keine andere Region des Landes vergleichbare Zuwächse verzeichnen konnte.

Quelle: UBS Luxury Property Focus 2026 (Mai 2026); Wüest Partner; Global Property Guide. Die Zahlen geben die Durchschnittspreise im Luxussegment wieder und können je nach Mikrostandort und Objektart variieren.

Luxusimmobilien in der Schweiz: Zürichsee, Zentralschweiz oder Tessin

Die strukturellen Faktoren, die hinter diesen Zahlen stehen, werden nicht verschwinden. In der Schweiz gibt es heute rund 50 Prozent mehr Steuerzahler mit einem Vermögen von über 10 Millionen CHF als noch im Jahr 2019 – ein Anstieg um fast 10’000 Personen. Die starke Entwicklung der Finanzmärkte in den letzten Jahren hat den Kreis der Käufer erweitert, die sich Schweizer Luxusimmobilien leisten können und bereit sind, dafür zu zahlen. Die weltweite geopolitische Instabilität lenkt Kapital weiterhin in politisch stabile und rechtlich solide Länder – wofür die Schweiz nach wie vor das herausragende Beispiel ist.
Die vorgeschlagene Revision der Lex Koller fügt diesem Bild eine neue Dimension hinzu: Indem sie das verfügbare Angebot an rechtmäßig erwerbbaren Immobilien für Käufer aus Nicht-EU-Ländern verringert, während die Nachfrage stark bleibt, schafft sie eine strukturelle Knappheitsprämie für jene Immobilien, die weiterhin in Reichweite bleiben. Für Käufer, die die Voraussetzungen erfüllen und im Rahmen der derzeitigen Bestimmungen handeln, könnte das derzeitige Zeitfenster einen wesentlich günstigeren Einstiegspunkt darstellen als die Marktlage nach Inkrafttreten der Novelle.

Das Weber-Gesetz: Eine parallele Nebenbedingung, die es zu verstehen gilt

Die Novellierung des Lex Koller steht nicht isoliert von einer weiteren wesentlichen Angebotsbeschränkung in der Schweiz: dem Weber-Gesetz, das 2012 in Kraft trat und den Bau neuer Zweitwohnungen in allen Gemeinden verbietet, in denen der Anteil solcher Immobilien bereits 20 Prozent des gesamten Wohnungsbestands übersteigt.
In den Alpenferienorten mit der höchsten internationalen Nachfrage – Verbier, Zermatt, Crans-Montana und anderen – ist die 20-Prozent-Schwelle längst erreicht. An diesen Standorten dürfen keine neuen Zweitwohnungen mehr gebaut werden. Das Angebot an rechtlich handelbaren Immobilien ist daher begrenzt, und der einzige Weg, eine solche Immobilie zu erwerben, ist der Wiederverkauf. Die vorgeschlagene Schließung der Gesetzeslücke bei Übertragungen zwischen Ausländern steht in direktem Widerspruch zu dieser Realität: In Märkten, in denen jede Angebotseinheit eine Wiederverkaufstransaktion darstellt und viele Verkäufer ausländische Staatsangehörige sind, ist die neue Genehmigungspflicht für Übertragungen von Ausländer an Ausländer keine geringfügige administrative Anpassung – es handelt sich um eine erhebliche strukturelle Veränderung der Funktionsweise des Wiederverkaufsmarktes.

Was internationale Käufer jetzt tun sollten

Die Konsultationsfrist endet am 15. Juli 2026. Das anschließende Gesetzgebungsverfahren wird einige Zeit in Anspruch nehmen – doch die Richtung ist vorgegeben, und versierte Käufer warten nicht auf die Verabschiedung der Gesetze, bevor sie ihre Vorgehensweise anpassen. Die praktischen Auswirkungen für Käufer in den verschiedenen Phasen sind klar.

Käufer, die bereit sind, den Kauf abzuschließen

Die derzeitige Rechtslage bleibt weiterhin in Kraft. Für Nicht-EU-Bürger, die eine Immobilie ausgewählt, ihre Berechtigung gemäß dem Lex Koller nachgewiesen und die erforderlichen finanziellen sowie rechtlichen Voraussetzungen geschaffen haben, ist die Einhaltung der bestehenden Vorschriften der einfachste Weg. Es besteht zwar keine Gewissheit hinsichtlich der Ausgestaltung oder des Zeitpunkts des endgültigen Gesetzes, doch steht fest, dass die vorgeschlagene Ausrichtung den derzeitigen Rechtsrahmen großzügiger gestaltet als den künftigen.
Käufer, die sich in der Suchphase befinden