Kauf innerhalb des Lex Koller Kontingents
Ein praktischer Leitfaden zum Bewilligungsverfahren im Wallis und in Graubünden
Das Lex Koller Bewilligungsverfahren ist die praktische Hürde hinter allem, was unsere ersten beiden Artikel dieser Serie behandelt haben. In unserem ersten Artikel wurde erläutert, was die Lex-Koller-Reform von 2026 vorsieht. Unser zweiter Artikel befasste sich mit den Daten und zeigte genau auf, wo das Kontingentsystem die Preise beeinflusst – vor allem im Wallis und in Graubünden. Dieser dritte Artikel richtet sich an alle, die diese beiden Artikel gelesen haben und sich nun eine ganz konkrete Frage stellen: Wenn ich eine Ferienimmobilie in Verbier, Crans-Montana, St. Moritz oder Davos erwerben möchte, wie sieht der Ablauf konkret aus, und wo stolpern Käufer am häufigsten?
Der folgende Text stellt keine Rechtsberatung dar; jeder Fall weist seine eigenen Besonderheiten auf, und unser Beratungsteam prüft jeden einzelnen Fall individuell. Es handelt sich jedoch um eine anschauliche Erläuterung der Abläufe, die für Käufer verfasst wurde, die mit dem Schweizer System noch nicht vertraut sind.
Schritt 1: Vergewissern Sie sich, dass Sie tatsächlich eine Bewilligung benötigen
Nicht jeder ausländische Käufer benötigt eine Lex-Koller-Bewilligung. EU- und EFTA-Bürger mit Wohnsitz in der Schweiz können in der Regel uneingeschränkt eine Hauptwohnung erwerben, und Personen mit einer Aufenthaltsbewilligung der Kategorie C werden in Bezug auf Immobilien wie Schweizer Staatsbürger behandelt. Die Regelung gilt vor allem für Käufer ohne Wohnsitz in der Schweiz, die eine Ferienwohnung erwerben möchten, sowie für eine Handvoll weiterer, genau definierter Kategorien.
Wenn ein Verkauf beantragt wird, führt das Grundbuchamt eine erste Prüfung durch. Ist die Befreiung offensichtlich, wird das Verfahren ohne weitere Prüfung fortgesetzt. Ist dies nicht der Fall oder überschreitet die Grundstücksfläche 3.000 Quadratmeter, wird die Akte an die kantonale Bewilligungsbehörde weitergeleitet, die letztendlich darüber entscheidet, ob und unter welchen Bedingungen eine Bewilligung erteilt werden kann.
Schritt 2: Informieren Die Zahlen kennen, bevor man sucht
Das Wallis verfügt mit 330 Genehmigungen über die grösste jährliche Zuteilung des Landes. Graubünden folgt mit 290. Im Jahr, für das die detailliertesten Zahlen vorliegen, nutzte das Wallis etwa 233 seiner Genehmigungen und Graubünden etwa 209, was jeweils fast drei Vierteln der Kapazität entspricht. Dies ist jedoch keine feste Regel. Während des Abschwungs im Jahr 2011 sank die Nachfrage in Graubünden so stark, dass die Quote des Kantons eine Zeit lang weitgehend ungenutzt blieb. In den Boomjahren Mitte der 2000er Jahre gab es Berichten zufolge allein im Wallis eine Warteliste mit mehreren hundert Antragstellern, die in einem einzigen Jahr leer ausgingen.
Die Lehre daraus ist einfach: Die Ausschöpfung der Kontingente folgt der allgemeinen Marktentwicklung. In einem starken Jahr kann eine verspätete Beantragung bedeuten, dass man auf die Zuteilung des folgenden Jahres warten muss. Ein frühzeitiger Beginn des Genehmigungsverfahrens, idealerweise bereits bei der Identifizierung einer Immobilie und nicht erst nach Unterzeichnung des Kaufvertrags, bietet den größten Spielraum.
Schritt 3: Halten Sie sich an die Grössenbeschränkungen
Bundesvorschriften legen für die Genehmigung eines Ferienhauses eine Standard-Obergrenze für die Netto-Wohnfläche von 200 Quadratmetern und eine Obergrenze für die Grundstücksfläche von 1.000 Quadratmetern fest. Käufer mit einem nachgewiesenen Bedarf – beispielsweise aufgrund einer größeren Familie – können ohne grössere Schwierigkeiten bis zu 250 Quadratmeter Wohnfläche und 1.500 Quadratmeter Grundstücksfläche bewilligt bekommen. Darüber hinaus wird die Genehmigung erheblich schwieriger und wird von Fall zu Fall geprüft. Wer auf der Suche nach einem grossen Chalet in Verbier oder einem grosszügigen Grundstück oberhalb von St. Moritz ist, sollte dies von Anfang an berücksichtigen, nicht erst, nachdem man sich in ein Objekt verliebt hat.
Schritt 4: Die Nutzungsbedingungen verstehen
Eine Lex-Koller-Ferienhausbewilligung ist an eine wesentliche Bedingung geknüpft. Der Eigentümer muss die Immobilie jederzeit persönlich nutzen können. Eine ganzjährige Vermietung, also die faktische Nutzung als Mietinvestition, ist nicht zulässig. Eine zeitweise oder saisonale Vermietung während der Wochen, in denen der Eigentümer die Immobilie nicht selbst nutzt, ist hingegen zulässig. Genau so nutzen die meisten Eigentümer in Verbier oder im Engadin ihre Immobilien tatsächlich: als Mischung aus Wochen zur Eigennutzung und verwalteten Vermietungswochen. Dies ist ein sinnvoller Mittelweg, doch das Recht auf Eigennutzung muss tatsächlich bestehen bleiben und darf nicht nur auf dem Papier stehen.
Schritt 5: Gestalten Sie den Kaufvertrag entsprechend der Genehmigung
In der Praxis wird der notariell beurkundete Kaufvertrag unter der aufschiebenden Bedingung unterzeichnet, dass die Lex-Koller-Genehmigung erteilt wird. Das Eigentumsrecht geht erst dann über, und die Eintragung im Grundbuch wird erst dann abgeschlossen, wenn diese Bedingung erfüllt ist. Die Bearbeitungszeit variiert je nach Kanton und Jahreszeit, doch sollten Käufer davon ausgehen, dass sie sich über mehrere Wochen bis hin zu einigen Monaten erstreckt, nicht nur über Tage. Dies sollte unbedingt in jeden Zeitplan für die Finanzierung, Renovierungspläne oder einen angestrebten Einzugstermin einkalkuliert werden.
Was kann schiefgehen?
Die meisten abgelehnten oder verzögerten Anträge lassen sich auf eine kleine Anzahl von Ursachen zurückführen. Die Immobilie überschreitet die Grössenbeschränkungen ohne dokumentierte Begründung. Der Käufer oder dessen Berater versucht, den Kauf über eine Gesellschaft oder einen Trust zu strukturieren, die bzw. der die Anforderung der persönlichen Nutzung nicht erfüllt. Der Antrag geht in einem starken Jahr zu spät ein, nachdem die kantonale Quote bereits ausgeschöpft ist. Oder der Käufer plant, möglicherweise ohne sich dessen bewusst zu sein , die Immobilie dauerhaft zu vermieten, anstatt sie selbst zu nutzen, was von vornherein mit den Bewilligungsbedingungen unvereinbar ist. All dies lässt sich durch die richtige Beratung vermeiden – und zwar vor der Abgabe eines Angebots, nicht danach.
Wallis und Graubünden Seite an Seite
| Wallis | Graubünden | Was das bedeutet |
Jahresquote | 330 Genehmigungen | 290 Genehmigungen | Die beiden höchsten kantonalen Zuweisungen im Land |
Typische Verwendung | Etwa 233 Genehmigungen wurden im zuletzt veröffentlichten detaillierten Jahr vergeben, das sind etwa sieben von zehn | Etwa 209 Genehmigungen wurden im selben Jahr genutzt, was einer ähnlichen Quote entspricht | Beide Stauseen sind in den meisten Jahren nahezu vollständig gefüllt, obwohl die Nutzung in schwächeren Jahren, wie beispielsweise 2011, stark zurückgegangen ist |
Obergrenze für die Netto-Wohnfläche | 200 Quadratmeter, bei nachweislichem Bedarf bis zu 250 | 200 Quadratmeter, bei nachweislichem Bedarf bis zu 250 | Ein im Rahmen des BewG festgelegter nationaler Standard, keine kantonale Entscheidung |
Obergrenze für die Landfläche | 1.000 Quadratmeter, bis zu 1.500 bei nachweislichem Bedarf | 1.000 Quadratmeter, bis zu 1.500 bei nachweislichem Bedarf | Gleiche nationale Norm |
Mietregelung | Die private Nutzung muss das ganze Jahr über möglich bleiben; eine zeitweise Vermietung ist zulässig | Es gilt dieselbe Regel | Keine dauerhafte Ganzjahresvermietung |
Warum es schwieriger werden könnte
Der Reformvorschlag des Bundesrats für das Jahr 2026, der vom 15. April bis zum 15. Juli 2026 in die Vernehmlassung geht, schließt nicht nur die Lücken bei Gewerbeimmobilien und börsennotierten Fonds, die wir in unserem vorherigen Artikel behandelt haben. Er sieht zudem vor, die jährlichen kantonalen Kontingente für Ferienwohnungen selbst zu senken und gleichzeitig die damit verbundenen Bedingungen zu verschärfen. Im Falle einer Verabschiedung würde das oben beschriebene Verfahren sowohl im Wallis als auch in Graubünden für eine geringere Anzahl von Bewilligungen pro Jahr gelten, was das Zeitfenster für Käufer wahrscheinlich noch weiter verkürzen und frühzeitige, gut vorbereitete Anträge wertvoller denn je machen würde.
Der Vorschlag muss noch vom Parlament verabschiedet werden, und für Käufer ändert sich heute noch nichts. Wer jedoch ernsthaft überlegt, eine Ferienimmobilie in einem Kanton mit Quotenbeschränkungen zu erwerben, hat allen Grund, nicht auf unbestimmte Zeit auf Bedingungen zu warten, die möglicherweise noch strenger werden.
Häufig gestellte Fragen
Benötige ich eine Lex-Koller-Genehmigung, wenn ich bereits einen Wohnsitz in der Schweiz habe?
In der Regel gilt dies nicht für einen Hauptwohnsitz. Die Genehmigungspflicht richtet sich an Käufer ohne Wohnsitz in der Schweiz, die eine Ferienwohnung erwerben möchten, sowie an bestimmte andere, genau definierte Personengruppen. Einwohner der EU und der EFTA sowie Inhaber einer C-Bewilligung werden in diesem Zusammenhang grundsätzlich wie Schweizer Staatsbürger behandelt.
Wie lange dauert das Genehmigungsverfahren nach dem Lex Koller?
Dies ist je nach Kanton und Jahreszeit unterschiedlich; Käufer sollten jedoch zwischen der Unterzeichnung des Kaufvertrags und dem Erhalt der Genehmigung mit einem Zeitraum von mehreren Wochen bis zu einigen Monaten rechnen, da der Eigentumsübergang erst mit der Erteilung der Genehmigung rechtskräftig wird.
Darf ich eine Ferienwohnung vermieten, die ich mit einer Lex-Koller-Genehmigung erworben habe?
Nur in regelmäßigen Abständen. Sie müssen jederzeit in der Lage sein, die Immobilie selbst zu nutzen; daher ist eine ganzjährige Vollzeitvermietung mit der Genehmigung nicht vereinbar. Eine saisonale Vermietung in den Wochen, in denen Sie die Immobilie nicht selbst nutzen, wird in der Regel akzeptiert.
Was geschieht, wenn die kantonale Quote zum Zeitpunkt meines Antrags bereits ausgeschöpft ist?
Sie warten auf die Zuteilung für das folgende Jahr. Dies ist in starken Jahren bereits vorgekommen, weshalb eine frühzeitige Bewerbung – sobald eine Immobilie gefunden wurde – wichtiger ist, als viele Käufer erwarten.